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深交所REITs产品的发展实践 深圳证券交易所 固定收益部 2020年2月 声明：本讲义版权归深交所所有。未经许可，不得转载或作其他用途，否则将视为侵权。 一、国内REITs政策背景  中国证监会将积极研究推出主要投资于资产支持证券的证券投资基金，并会同国家发展改革委及有关部 门共同推动不动产投资信托基金（REITs ），进一步支持传统基础设施项目建设 —2016年12月26 日国家发展改革委 中国证监会 《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合 作（PPP ）项目资产证券化相关工作的通知》  支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs ） 试点 — 《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （国办发 〔2016〕39号）  推动不动产投资信托基金（REITs ）发展，鼓励各类市场资金投资PPP项目资产证券化产品 —财政部、中国人民银行、中国证监会发布 《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有 关事宜的通知》 （财金 〔2017〕55号 ）  创新投融资机制，吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发 展，支持发行房地产投资信托基金（REITs ）等房地产金融创新产品 — 《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》  支持在有条件的国家级经开区开展资本项目收入结汇支付便利化、不动产投资信托基金等试点 — 《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》 二、REITs基本涵义  REITs （房地产投资信托基金）是一种主要以成熟不动产为基础资产、以标的不动产的租 金收入和增值收益作为主要收益来源的金融产品。REITs 通常由发起人专门组建的资产 管理公司进行管理，对于公开上市交易的REITs ，投资者可在公开市场上交易所持有的份 额。  REITs的投资标的一般为有经常性稳定收入的房地产项目，包括写字楼、购物中心、酒店、 仓储中心、公寓、医疗、养老等 ，还可以为基础设施资产。一般可分为：权益型REITs、 抵押型和混合型REITs等。  成熟市场REITs的几个特点：税收驱动及导向、流动性好、公开发行、收益率较高且相对 稳定、投资门槛较低且风险分散  对于物业所有者而言，REITs是一种有效的盘活存量、优化资本结构、提升经营效率的融 资方式。对于投资者而言，REITs降低了投资成熟优质物业资产的门槛，丰富了投资组合， 有利于通过资产配置分散投资风险。  REITs自二十世纪60年代在美国推出以来，截至2019年底，已有约40个国家或地区制订 了REITs相关法规。截至2019年6月30 日，美国共有180只上市权益型REITs ，市值达 1.15万亿美元。 三、推出REITs产品的意义 宏观层面  盘活资产存量，落实 “去库存、去杠杆”的宏观政策要求 目前国内的金融领域存在着直接融资比例太低、结构不合理、成本过高等问题，REITs 类产品可以作为解决方案之一。  有利于降低金融体系潜在系统性风险 当前民营企业融资难、融资贵等问题，借助REITs类产品有利于降低系统性风险，有利 于吸收社会资本，提高社会资本参与程度，盘活存量资产。  改善租赁住房市场结构 对于满足市场需求以及提升租金回报率，提升运营水平和服务质量有促进作用，同时为 物业持有人提供了有效的盘活资产渠道。  建立新型基础设施投融资机制 有利于基础设施项目的信息公开，规范项目决策、实施过程，推动地方政府完善项目投 融资管理模式，提升项目投融资效率，盘活基础设施存量资产。 三、推出REITs产品的意义(续) 企业层面  资产变现优势：  战略优势：  拆分轻/重、成熟/非成熟、开发/持有资  提升公司运营的能力：产品上市后， 产 ，优化资本结构。加快资产周转率 ，当 公司需要所出售物业资产进行运营和 期实现资产处置收益。