房地产投资分析案例解读.ppt

评价方法二：现金流法 假定土地成本和建造成本支出时间如下表所示；同时， 专业人员费用与建造成本同期发生，其他费用在 2004 年 和 2006 年末季发生，管理费均匀发生，融资费用发生在 2004 年和 2005 年首季，销售费用从 2004 年第三季度开 始发生。 2004 年 2005 年 2006 年 总 计 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 土 地 成 本 50 ％ 16 % 16 % 18 % 100 % 建 造 成 本 5% 8% 12 % 15 % 15 % 18 % 15 % 12 % 100 % 【解】 用现金流法进行项目评估的过程如下表所示（单位：万元） 2004 年 2005 年 2006 年 总 计 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 土地 成本 250 0 800 800 900 500 0 建造 成本 385 616 924 115 5 115 5 138 6 115 5 924 770 0 专业 费用 30.8 49.3 73.9 92.4 92.4 110. 9 92.4 73.9 616 其他 费用 100 360 460 管理 费 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 482. 2 利息 76.2 103. 7 132. 0 167. 2 185. 9 212. 6 250. 1 296. 3 343. 8 400. 2 450. 8 506. 3 312 5.1 融资 费用 120. 2 192. 3 312. 5 销售 费用 10 20 20 60 80 90 90 120 204 230 924 开发 成本 总计 273 6.6 943. 9 982. 2 122 7.4 854. 2 978. 1 136 8.2 167 3.9 172 1.4 205 7.3 194 2.4 213 4.2 186 19.8 （ 1 ）总开发成本： 18619.8 万元； （ 2 ）项目总销售收入： 26400 万元； （ 3 ）销售税费： 1716 万元； （ 4 ）总开发价值： 246842 万元； （ 5 ）开发商利润： 24684 － 18619.8 ＝ 6064.2 万元； （ 6 ）开发商成本利润率： 6064.2 ÷ 18619.8 × 100 ％＝ 32.57 ％ 提示： 现金流法使得资金流出和流入的时间分布与开发建设过程 中实际发生的租售收入和开发费用更加接近，结果相对精确。 从上表的计算中，可以得到如下结论： 工程造价累计曲线 建设期 20 ％ 40 ％ 60 ％ 80 ％ 100 ％ 累 计 成 本 投 入 20 ％ 40 ％ 60 ％ 80 ％ 100 ％ 提示： （ 1 ）在建设期中点，建设费用仅投入 40 ％； （ 2 ）工程初期，建设成本增长缓慢，合同工期的 60 ％时增长达到峰值。 小结：现金流量评估法适用的开发项目 1. 居住小区综合开发项目。 这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情 况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再 进行任何的假设。 2. 商业区开发项目。 目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长， 也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。 3. 工业开发项目。 尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混 合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。 4. 其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。 提示：现金流评估法对数量精度的依赖性较高，即现金流发生的数量 和时间不能肯定时，就需要做某种假定，使得评估结果的准确性降低。 【练习】 某房地产开发商在一个中等城市以 425 万元的价格购得一写字 楼用地 50 年的使用权。该地块允许建筑面积为 4500 平米，有效 面积系数为 0.85 。 开发商通过市场研究，了解到当地该地区中档写字楼的年租金 收入为 450 元 / 平米，银行同意提供的贷款利率为 15 ％的基础利 率上浮 2 个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10 ％。 开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为 1000 元 / 平米，专业人员费用为建造成本的 12.5 ％，行政性收费等其他 费用为 60 万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用 和其他费用之和的 3.0 ％，市场推广及出租代理费为年租金收 入的 20 ％，当前房地产的长期投资