内房板块半年度跟踪报告.docxVIP

上半年走出“深 V”形 二季度销售修復超預期 2020 年上半年，全国整体商品房销售走出了“深 V”形曲线，在新冠疫情的扰动下， 1-2 月及 3 月全国商品房销售总额分别同比大跌 35.9%及14.6%。随疫情受控后，复工复产加速销售修复，4 月销售额同比跌幅也显著收窄至 5%，而 5、6 月销售同比均录得正增长，升幅分别约达 14%及 9%。 图表 1：中国商品房销售额表现 25000 20000 15000 10000 5000 20% 10% 0% -10% -20% -30% 0 -40% 左标：商品房销售额(亿元) 右标：同比变化 数据来源：国家统计局、山证国际研究部整理 销售面积方面，2020 年上半年全国商品房销售总面积同比走势基本和销售额一致，5 月销售总面积同比上升 32.5%，但 6 月则转为下跌 13%。 图表 2：中国商品房销售面积表现 25000 25000 20000 15000 10000 5000 0 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 左标：商品房销售面积(万平方米) 右标：同比变化 数据来源：国家统计局、山证国际研究部整理 住宅销售表现持续好于商、办楼房。根据国家统计局数据显示，5、6 月住宅销售同比均录得正增长，分别约为 16.2%、12.6%，显著高于办公楼(- 28.1%、-7%)及商业房(2.1%、-22.7%)。 另一方面，5、6 月住宅销售面积同比也录得正增长，分别约为 9.3%、4%，同样高于办公楼(-10.1%、-25.9%)及商业房(4.9%、-18%)。 图表 3：中国商品房销售额及销售面积按物业类型的同比表现 40% 销售额同比变化 办公楼 20% 销售面积同比变化 办公楼 20% 0% 0% -20% -20% -40% -40% -60% -60% 住宅 商业房 住宅 商业房 数据来源：国家统计局、山证国际研究部整理 2020 年3-5 月，全国商品房平均销售额同比均录得倒退，且跌势加剧； 6 月，平均销售额同比由负转正，录得升幅约达 25.3%。 图表 4：中国商品房平均销售额及同比表现 14000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 左标：商品房平均销售额(元/平方米) 右标：同比变化 数据来源：国家统计局、山证国际研究部整理 按商品房类型划分，住宅、办公楼、商业房平均销售额在 2020 年 6 月同比变化分别约为-1.1%、-21.7%、-7.7%。 其中，办公楼平均销售额同比升幅最突出，反映6 月高级办公楼销售占比提升，带动平均售价上升所致。 图表 5：中国商品房平均销售额按物业类型的同比表现 30% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 住宅 办公楼 商业房 数据来源：国家统计局、山证国际研究部整理 整体上，2020 年上半年商品房累积销售额同比下跌 5.4%至 66,895 亿元， 低于我们年初预期乐观情况下可实现的销售额(68,354 亿元)约2.1%，但高于我们中性预期(62,231 亿元)约 7.5%。 以月度销售额而言，5 月商品房销售额同比表现远超我们预期，主要是因为国民积压的住房需求在疫情受控后集中释放显著快于预期。 图表 6：2020 年商品房月度销售额预测及实际值(亿元) 时间 山证国际预测 同比变化 实际值 同比变化 悲观 中性 乐观 悲观 中性 乐观 2020年1-2月 3841 6402 8962 -70.0% -50.0% -30.0% 8203 -35.9% 2020年3月 9965 11388 12812 -30.0% -20.0% -10.0% 12161 -14.6% 2020年4月 9682 11497 12102 -20.0% -5.0% 0.0% 11498 -5.0% 2020年5月 10737 12127 12713 -15.0% -4.0% 0.6% 14406 14.0% 2020年6月 17033 20818 21764 -10.0% 10.0% 15.0% 20626 9.0% 2020年7月 12464 13682 13743 0.0% 9.8% 10.3% 2020年8月 12821 13437 13499 5.0% 10.0% 10.5% 2020年9月 16924 17630 17706 5.0% 9.4% 9.8% 2020年10月 13572 14182 14244 5.0% 9.7% 10.2% 2020年11月 15318 15655 15709 5.0% 7.3% 7.7% 20