宁波绿城花冠花园项目全程营销策划提案.pdf

全程营销 市场背景导入 ～ 经济危机下的宁波房地产行业； ～ ～ 住宅 、写字楼等细分市场发展极度不平衡； ～ 焦点区域，逆市楼盘集中地： ～ 领跑领域，同质化…… 第一部分 住宅市场分析 市场环境 n 场概况 n 场趋势 市场概况 整体市场表现—— 市四区成交套数大幅缩水，房价缩水较为明显 p2008年对中国的经济来说，是多灾 多难的一年。美国次级贷引发的全球 2007-2008年市四区住宅成交套数 （套） 经济危机也影响到中国的经济发展。 3000 对于宁波的房地产市场来说，同样深 2500 处这个大环境中，自然也无法避免。 2008年的宁波房地产市场可谓大起大 2000 落。销售成交上，全年市四区共成交 1500 新房22865套，总成交面积191.37万平 1000 米，总交易金额185.87亿元,成交均价为 500 9713元/平米.住宅销售总面积137.16万 平米 （包含部分住宅附带商业及车 0 月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十 月十二月 位）。总交易金额127.58亿元,成交均价 2007 2008 单位：套 为9901元/平米。从成交物业类型总量 上看 ，08年住宅成交量占新增住宅供 应量的40.8% 。 九 十一 十二 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 月 十月 月 月 2007 1345 525 1332 1388 2259 2433 2398 2403 1385 682 1708 1240 2008 604 199 843 702 570 891 615 777 835 746 537 1155 （数据来源 ：房地产交易中心） 市场供应 商品房供应趋势对比分析—— 从07年的供不应求到08年的供过于求，去化放缓 p 2008年全年，市大四区(含江北北区/高 2006-2008年市四区住宅供销情况分析 新区)共有59个楼盘项目推盘或加推上市销 350 售，总推出面积335.95万平米左右 ，其中推 盘量最大的为鄞州区和高新区，为168.03万 300 平米和50.49万平米 ，分别占到推盘总量的 250 50%和15% ，海曙仍然较少，为6.8万平米， 仅占总量的2% ，海曙推盘量在总推盘量中的 200 比例继续减小；物业类型上，住宅占据大部 150 分，达255.84万平米 ，占总量的76.2% ，商 业、办公仅占4%和20.8% ，办公物业所占比 100 例有所上升，新增55.11万平米 ；住宅类物 50 业中，别墅和单身公寓也都有一定的放量， 0 全面共推出别墅（含类别墅）1011套31.18 新增供应 （万方） 销售量 （万方） 市场存量（万方） 万平米，单身公寓4725套35.27万平米，分 2006 2007 2008 别占住宅类物业总推盘面积的11%和12% ；开 盘时间上，多数楼盘集中在5 、10 、12月入