房地产项目可行性研究报告的操作环节.doc

房地产项目可行性研究概论 一、可行性研究的目的 　　可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。? 二、可行性研究的工作阶段 　　投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析，我们称为初步可行性研究。详细可行性研究，即我们通常所说的可行性研究，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。? 三、房地产可行性研究操作 第1操作环节：项目可行性研究战略分析 分析角度一：社会经济对房地产市场的影响 分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响 分析角度三：区域板块街区环境对房地产营销的影响 分析角度四：投资开发商自身条件考察 第2操作环节：设计该项目的可行性研究流程 步骤A? 人员安排组合 步骤B：市场调研分析（包括宏观因素、区域性因素、微观市场） 步骤C: 市场调研预测（包括需求预测供给预测） 步骤D: 成本测算 步骤E：财务评价、盈亏平衡分析 步骤F：风险分析 第3操作环节：撰写提交项目可行性研究报告书 内容A：概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写说明）； 内容B：市场调查和分析； 内容C：规划设计方案； 内容D：建设方式和建设进度； 内容E：投资估算及资金筹措； 内容F：项目财务评价； 内容G：风险分析； 内容H：可行性研究的结论； 内容I：研究人员对项目的建议； 内容J：相应的附表、附件、附图等。 第4操作环节：从全局出发进行投资预算研究 n??????? 项目前研究及可行性研究的开支 n??????? 项目策划的开支 n??????? 销售策划的开支 n??????? 广告开支 n??????? 项目公司日常运作的开支 n??????? 项目及企业的公关开支 n??????? 工程开支概算，包括： n??????? 用于工程勘探的开支 n??????? 用于吹沙填土、平整土地的开支 n??????? 用于工程设计的开支 n??????? 用于建筑施工的开支 n??????? 用于设施配套的开支 n??????? 用于工程监理的开支 n??????? 土地征用开支概算，包括： n??????? 政府一次性收取的标准地价 n??????? 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 n??????? 影响公共设施而出现的赔偿开支 n??????? 金融成本开支，包括： n??????? 银行担保及管理费用支出 n??????? 贷款引起的利息支出 n??????? 各项保险开支 n??????? 税收和行政性收费 n??????? 不可预见开支 第5操作环节：做出现实化的可行性把握实施 即公司决策及其执行方案。 n??????? 包括这项目是可行的还是不可行的？如果可行，可行到什么程度？ n??????? 做不做？做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？ n??????? 可能遇到的最坏的情况是什么？对此应作什么打算和控制措施？