襄樊房地产市场调研报告.doc

襄樊房地产市场调研报告 目 录 前言 一、影响襄樊房地产市场发展的主要因素 1、经济环境 地理位置、行政区划和人口统计 经济发展状况 经济发展任务和预期目标 经济发展指数 2、政策环境 房地产政策 招商政策 城市规划 土地政策 文化环境 历史文化名城 总体消费心理特征 二、襄樊房地产市场发展概况 1、襄樊房地产市场的发展脉络 2、襄樊房地产正在开发楼盘综述 （1）商业楼盘（包括专业市场）综述 （2）住宅楼盘综述 三、2008年前襄樊住宅房地产市场预测 1、政府土地投放对2008年前襄樊房地产市场的影响 现有空置房量对2008年前襄樊房地产市场的影响 襄樊市民选择物业的需求特征 2008年前襄樊房地产市场供应量与吸纳容量预测 2008年前襄樊房地产市场最高平均价格承受能力分析及价格走势预测 2008年前襄樊房住宅地产市场总体走势预测 预测尚存在的难点和争议 四、襄樊房地产市场可能的切入点分析 可能切入区域分析 物业类型切入分析 开发规模切入分析 切入方式分析（土地获得方式和开发方式） 五、附件： 前 言 从2006年4月4日至2006年4月19日，历时11个工作日，对襄樊的房地产市场，包括住宅房地产市场和商业房地产市场，进行了初步系统的调查，实地调查在开发的代表性楼盘30个，间接调查在开发楼盘17个，实地考察政府2005年出让土地和将在2006年将出让的土地12处，访问襄樊政府各部门网站10余个，专业有房地产有关网站6个，询问调查了襄樊市民20人，拜访了襄樊市商务局、樊城区行政服务管理中心、樊城区政府和樊城区林业局等部门，调查范围涉及到襄樊市的襄城、樊城、高新区、襄阳区和鱼梁洲等区域，通过对调查的信息进行系统的分析和比较，写出本调查报告，以为确定公司房地产开发部门开展下一步的工作提供依据。 本报告所涉及的房地产市场虽然涉及襄樊市内全部区域，但仍以现在房地产市场比较活跃的襄城、樊城和高新区三个区域为主，调查和分析的房地产物业类型以住宅小区、商住楼和专业化市场类商业地产为主。预测重点以住宅房地产为主，因为作为一个新房地产公司，住宅房地产相对来说易于操作，市场面宽，经营风险较小。 报告中所有预测都以无衰退市场条件假设为前提。 一、影响襄樊房地产市场发展的主要因素 经济环境 （1）地理位置、行政区划和人口统计 襄樊市地理位置为东经110°45′～113°47′，北纬30°13′～32°35′，位于湖北省西北部，汉水中游，东临随州市，西接十堰市和神农架林区，南连宜昌市、荆门市和荆州市，北接河南省的南阳市。现辖3县3市（谷城、南漳、保康3个县，枣阳市、宜城市、老河口市）。市区分襄城、樊城、襄阳3个区和高新技术开发区、鱼粱洲旅游经济开发区2个开发区。 襄樊自古以来，就是南北经济文化的交汇之地，素有“南船北马”之称，历来为鄂西北地区商贸物资集散之地。春秋战国时期，襄樊是大国楚和中原周天子交往的通道。两汉至隋唐时期，从京城西安、洛阳经襄阳到江陵的驿道，是沟通南北政治、经济的大动脉，加上长江最大的支流汉水在此与唐白河汇合，襄阳就成了“南船”、“北马”的汇集地。明清以来，襄樊的商业经济辐射到黄河上下，长江南北，在襄樊建立了山陕会馆、河南会馆、江苏会馆、浙江会馆、徽州会馆、抚州会馆、黄州会馆、福建会馆、武昌会馆、江西会馆、湖南会馆等全国20多个地区的商业办事机构。2003年湖北省委、省政府把襄樊列为“省域副中心城市”重点建设发展。 襄樊市是建设部确定的大城市。2004年底，襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口约580万人，平均户均3.48人人。2004年底市区面积3564平方公里,人口254万, 其中城区面积100平方公里，人口120.3万。 各区城区人口分别为：襄城区25.6万人,樊城区63万人，高新区12万人，襄阳区城区和鱼梁洲19.7万人。 （2）经济发展状况 襄樊市是“全国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，在CCTV中国魅力城市评比中，襄樊从600多个参评城市中脱颖而出，入围“十大魅力城市”。襄樊已有2800多年的建城史，华夏第一古城池保存完好。境内有国家级、省级风景区36处，其中古隆中为国家级4A风景区。 经过建国以来特别是改革开放二十多年来的发展，襄樊发生了巨大的变化，逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。襄樊是我国内陆地区重要的新型汽车城。 经过“十五”期间，襄樊市综合经济实力明显增强。生产总值由2000年的374亿元增加到2005年的602亿元，年均增长10%，实现了人均生产总值超万元的预期目标。三次产业结构调整为19.8∶43∶37.2。农业和农村经济全面发展。农业结构调整成效明显，畜牧业、林果业的比重明显提高；年销售收入5000万元以上的产业化龙头企