地产集团开发报建培训.pdf

xx地产集团开发报建培训 开发报建培训 第一章 开发部职能概述 第二章 规划建设工程类 第三章 国土用地类 第四章 配套报建类 第五章 各项验收工作类 第六章 开发部经理应具备的基本素质和工作能力 第一章 开发部职能概述 一、开发部职能概述:负责地产集团房地产开发项目涉及 规划、建设、国土等政府职能部门各项审批事项的报 建、验收及对外协调工作。 二、衡量开发报建工作效率的标准：一快一优，即每一 项开发报建业务能以最快的时间、最优的方案（最有 利于公司）取得批复。 第二章 规划建设工程类 一、规划设计条件（规划设计要点） △拍卖地块的 《国有土地使用权出让合同》一般 都以 《土地使用条件》和 《关于确认规划设 计条件的复函》作为合同的附件。 △规划设计条件的主要内容： （一）用地概况 1、用地性质：居住用地分为四类，一类（R1）是指独立 式住宅集中、拥有齐全的配套设施，并且布局完整的用 地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。（如低密 度别墅居住用地）；二类（R2）是指以多层、中高层 及高层单元式居住建筑为主配套设施齐全、布局完整的 用地。(例如xx绿洲的项目用地) ；三类（R3）主要针 对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中 配套建设的居住建筑物用地；四类（R4）是指原农村 居民住宅用地及其相应的配套设施用地。 2、用地位置 3、总用地面积：含可建设用地面积（有的分为二类居住 用地可建设用地面积和临街兼商业用地可建设用地面 积）。或者代征城市公共用地面积（又分为代征市政道 路路位用地和代征城市公共绿化用地）。 （二）规划技术经济指标及要求 1、建筑密度：地块内所有建筑物的基底总面积占净建设 用地面积的比例。 2、容积率：指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与 净建设用地面积的比值。 3.总建筑面积：净建设用地面积乘以容积率。 （三）规划建筑设计要求 1、建筑间距：是指两幢建筑物外墙面（柱）之间的水平 距离，分为南北向布局主朝向间距，东西向布局主朝向 间距，高层建筑之间的最小消防间距，多层建筑之间东 西次朝向山墙间距，建筑退让用地红线和市政道路中线 间距的控制要求。 2、建筑红线退让道路边线（退让间距）：指临规划道路 的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距 离。 （四）公建配套项目要求 现广州市对新建项目除要求该项目必须配套的公建项目 列出目录以外，同时整个项目的公建配套项目须按 《广 州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细规划 篇》的要求配置（即按项目总住宅建筑面积的6%配备 公建配套面积）。（注：各地在详规审批阶段可通过公 关协调争取尽可能少配公建配套面积） （五）深化规划要求 （六）道路交通规划要求 重点在把握机动车车位的设置要求，在详规及单体方案 设计阶段满足要求，以便于后期楼宇规划验收能顺利通 过。 （七）专项规划要求 （八）规划方案的布局及城市景观要求 （九）附加说明 规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，建设单 位和设计单位必须严格按规划设计条件的要求编制规划 设计方案报批。 △非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件 的工作要点： 尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理 由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。如 2008年广州出台的了一个 《关于适度提高居住用地开 发强度的意见》，对广州市新增经营性居住用地项目； 政府保障型住房项目；以及原协议出让土地的未全部领 取 《建设工程规划许可证》的居住小区项目和未领取 《建设工程规划许可证》的建筑工程住房项目的开发强 度可申请调整和提高。 二、建设用地规划许可证 △项目融资所需的“四证”之一。 △广州办证的前提条件之一是根据 《国有土地使用权出让 合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金 巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付 土地出让金。 △提前准备好1/500现状地形图。 △核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路 面积、绿化面积） △该证的附件有：1.建设用地规划红线图，2.规划设计条 件 △注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该