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对房地产开发企业预收款应交 营业税的会计处理 对房地产开发企业预收款应交营业税的会计处理 房地产开发企业由于开发产品跨期长、 金额 大，通常采取预售方式（包括定金）销售开发产 品。《中华人民共和国营业税法实施细则》第二 十八条规定： 纳税人转让土地使用权或者销售不 动产，采用预收款方式的， 其纳税义务发生时间 为收到预收款的当天。 财政部国家税务总局关于 土地增值税若干问题的通知财税〔 2006〕21 号 三、关于土地增值税的预征和清算问题： 各地要 进一步完善土地增值税预征办法 ,根据本地区房 地产业增值水平和市场发展情况 , 区别普通住 房、非普通住房和商用房等不同类型 ,科学合理 地确定预征率 ,并适时调整。工程项目竣工结算 后 ,应及时进行清算 ,多退少补。对未按预征规定 期限预缴税款的 ,应根据《税收征管法》及其实 施细则的有关规定 ,从限定的缴纳税款期限届满 的次日起 ,加收滞纳金。 《关于房地产开发企业所 得税预缴问题的通知》 （国税函〔2008〕299 号） 第一条，房地产开发企业按当年实际利润据实分 季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的 住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套 设施等开发产品， 在未完工前采取预售方式销售 取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季 （或月）计算出预计利润额， 计入利润总额预缴， 开发产品完工、 结算计税成本后按照实际利润再 行调整。对于取得的预售收入应按税法规定计算 交纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得 税。 但新 《企业会计准则》及税法并没有相应的 会计处理进行明确。 只在 《财政部关于印发企业 交纳土地增值税会计处理规定的通知》 （财会字 【1995】第 015 号）四、企业在项目全部竣工结 算前转让房地产取得的收入， 按税法规定预交的 土地增值税， 借记 “应交税金——应交土地增值 税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地 产营业收入实现时， 再按本规定第二条第１、 ２ 款的规定进行会计处理； 该项目全部竣工、 办理 结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税， 借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金—— 应交土地增值税” 科目，补交的土地增值税作相 反的会计分录。 预交土地增值税的企业， “应交 税金——应交土地增值税” 科目的借方余额包括 预交的土地增值税。 营业税和所得税未具体规定， 导致各房地产 企业对预售收入应交税费处理存着较多的差异， 以致影响会计信息的正确反映。 房地产企业按预售收入计征营业税金及附 加、土地增值税、所得税，现在采用的方法主要 有四种，但这几种会计处理都存在一些问题。 一、按当期应交的全部税费 (包括预售收入和实 现收入两部分的应交税费 )不加区别地做先提后 交的会计处理，具体会计处理如下： (1)收到预售房款计征营业税金及附加、 土地 增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记 “应交税费——应交营业税 (城建税、教育费附 加、土地增值税 ) ”科目；交纳时，借记“应交 税费——应交营业税 (城建税、、教育费附加、土 地增值税 ) ”科目，贷记“银行存款”科目。