上海方策--东太战略项目—2004年中国物业管理行业咨询报告.docVIP

2004年中国物业管理行业咨询报告 报告简介：完成日期：2005年05月 中国物业管理行业是房地产业分化出来的一个服务行业。行业的成长性、利润水平等指标与房地产业的相关指标呈正相关，但是，各项经济指标又与房地产业有一定的滞后性。??? 物业管理企业按照《物业管理服务合同》的约定为业主（使用人）提供服务，行业没有有形的产品，企业负债率低，投资风险低，收益稳定（物业管理费收入和开发商补贴）。在物业管理覆盖率高的地区物业管理权的争夺激烈。从全国范围看，住宅区物业管理的普及率还很低，在物业管理覆盖率低的地区相当部分业主处于被动消费状态，收费难是突出的问题。 ??? 物业管理行业一般遵循“谁开发、谁管理”的潜规则，行业进入门槛高（在今年实施行政许可法，仍然采用物业管理资质准入制度，而且物业管理企业“接项目”也不容易，及外资物业管理企业也是一样很难接到项目）。即使在物业管理发达地区，市场化的公开招投标尚不足10%，市场化水平极低。物业管理企业以国有企业居多，市场化和企业改制是行业内两大亟待解决的问题，不市场化、不改制企业就不能够生存。 ??? 行业内业主（特别是小业主）权益被物业管理企业（或大业主）侵占的情况普遍存在，即使在实行10%佣金制的地区，企业实际利润经常超过法定比例。发达地区物业管理处主任年收入（正常收入与隐性收入）一般在10万元以上，企业总经理收入也在20万以上。虽远低于房地产行业相关指标水平，但在风险水平相当的情况下，仍大大高于其他行业。 ??? 本报告由在深圳、北京和上海多年从事物业管理工作的专家小组，运用产业经济学基本原理和行业分析的一般方法，考察了深圳、上海以及国内主要城市有特色的物业管理项目、行业内知名企业、在得到了各地物业管理主管部门和协会组织的大力支持后，对物业管理的基本概念、经济学解释、国内外物业管理的对比研究、主要法规政策、深圳市物业管理、物业管理模式以及收费、业主大会及业主委员会、招投标与市场化等专题进行了深入研究（部分专题进行了量化研究）。本报告特别适用于物业管理企业从全局和全国范围内了解中国物业管理的方方面面，同时也适用于希望对物业管理行业进行投资分析、行业分析和市场分析的相关专业人士。??? 本报告研究数据截止到2004年7月，18万字，共有图表60多个，主要数据引用自建设部房地产业司、各级地方政府物业管理主管部门以及各地行业协会。 ??? （本报告4900元/份精美打印文本， 详情请致电：075521306472 报告格式：电子版、报告全文纸版 交付方式：EMAIL电子版或EMS特快专递印刷版） 目录 （下文每一行最后的数字是报告中的页码）第一部分 物业管理行业概述 6??? 第一章 物业管理的基本特征 6??????? 一、国外物业管理的基本特征分析 6??????? 二、国内物业管理的基本特征分析 9??? 第二章、物业管理的解释 11??????? 一、物业管理业的界定 11??????? 二、物业管理产生的产权理论解释 13??????? 三、物业管理与房地产 15??? 第三章 国际物业管理综述 16一、香港物业管理的现状和未来发展 16??????? 二、新加坡的物业管理模式 20??????? 三、英美和香港物业管理模式分析 21第二部分 中国物业管理行业现状与结构 24??? 第四章 中国物业管理基本状况 24??????? 一、中国物业管理业综述 24????????? （一）物业管理行业宏观统计 24????????? （二）中国现阶段物业管理行业的现状分析 26????????? （三）中国物业管理存在的主要问题 31??????? 二、物业管理业的结构分析 33????????? （一）潜在的进入者 33????????? （二）替代品 35????????? （三）购买者的讨价还价能力 36????????? （四）供应者的讨价还价能力 36????????? （五）行业内部现有竞争者的抗衡 37??????? 三、物业管理的模式分析 37??????? 四、物业管理公司业务外包分析 39????????? （一）物业管理公司业务外包原因分析 39（二）物业管理公司选择外包公司的方式 41????????? （三）物业管理公司选择外包公司的原则 42????????? （四）物业管理公司选择外包公司的程序 42????????? （五）物业管理公司业务外包的管理措施 44??? 第五章 中国物业管理市场研究 45??????? 一、物业管理服务产品的结构分析 45??????? 二、物业管理的消费特征 48???????? （一）物业管理费的支出是一种消费性支出 48???