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物业管理发展中若干问题的思考 深圳市南光物业管理有限公司 仇慎谦 物业管理在我国的发展已近二十个春秋， 如何看待发展中的这个新兴行业是我们每一个物业管理工作者十分关注的问题， 本文仅结合实际工作的体会思考以下几个问题： 一、房地产行业的发展对物业管理影响重大 房地产开发和物业管理存在着紧密地联系， 房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在 房地产开发中的重要性，而十分关注物业管理的发展，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展， 这和物业管理的发展极不适应。 1、 物业管理的水平直接受制于房地产开发。 物业管理是建立在对特定的物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理， 而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续的物业管理水平。从事物业管理的人员都知道，如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要靠物业管理去解决，那是十分困难的。因此我们现在提倡的物业管理早期在出入就是要弥补规划设计对物业管理认识不足的缺陷， 完善房地产开发环节中物业管理的相关内容。 2、 房地产业政策的变化为物业管理创造了良好的外部环境，同时也提出了更高的要求。 随着我国住房政策的调整和变化，随着房改步伐的加快，我国居民的住房产权关系进一步明晰。这些产权关系明晰的结果就是每个居民实实在在地拥有了自己的物业。一个家庭面对最大的“资产，”其保值、增值的要求更为强烈。在这种情况下，一方面居民为了自己的物业保值增值愿意掏出一定的资金对物业进行维修和管理，另一方面也对管理单位提出了更高的要求。在这种房改政策的影响下，物业管理公司因居民产权关系明晰而容易调整相应的法律关系，但同时也因产权明晰后带来了对物业管理要求更高的压力。 3、 房地产开发企业的售后服务和质量承诺将改变物业管理的现行做法和规定。 随着房地产政策的完善，房地产开发也从无序走进了规范，尤其是近年来房地产的积压和房地产企业的竞争， 更迫使房地产业朝着有利于 消费者的方向发展， 房地产这个特殊的商品正逐步的适应商品交换的一般法律。房地产开发商推出的“三包”、“无理由退房、”“质量保证”措施以，及政府出台的相关管理措施，售楼书等书面文件将是合同的组成部分，这 就使得房地产市场越来越成熟越来越规范，在这种情况下，物业管理的现行做法将作出调整，比如原先规定的房地产开发商交纳的专用基金，就可能因公开透明销售和终身负责而失去交纳责任的基础。 二、物业管理企业的经营能力不足 长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理，使得市场化无法形成，而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入， 越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。 1、 对行业的特点认识不足，缺乏对企业的经营认识，实际上经营才是物业管理企业 自身积累和发展的源泉。 物业管理由于其行业特点和发展过程的限制，在物业管理过程中， 无论是提供服务的物业管理企业还是享受物业管理服务的业主都仅把 服务看作是主要的内容，随着市场化进程的加快，物业管理企业单纯地 强调管理和服务已不能适应市场发展的需求。在市场供给的过程中，物 业管理企业把自己的产品 —服务推向市场，被市场所接受，必须遵循市 场运作规律。物业管理企业要提高自身产品的价值含量，必须塑造自身 的品牌，不断提高其附加值，这就涉及到企业的经营策略，企业的经营 理念和提高企业参与市场的竞争能力。作为物业管理企业要形成积累、 良性向前发展就不能仅仅停留在“保本、 微利”甚至“补贴”的阶段只，有企 业有了效益才可能有企业发展的后劲。 因此企业的经营是企业发展的源 泉。 2、 面对国际上的中介策划、代理和物业管理企业的进入缺乏竞争能力。 随着我国房地产市场和物业管理市场的开放，以及房地产市场存量 增加，单纯的买卖市场已部分转变为租赁市场，国外及香港地区的房地 产中介和物业管理行业逐步渗透到国内市场， 对比国际上这类公司和我 国物业管理企业的现状来看，在经营能力，经营水平上我们明显存在着 差别。房地产开发企业为了盘活自己的资产、 或提高自身产品的附加值， 愿意借助于这些中介的力量。 现在进入国内市场的中介机构如第一在平 戴维斯，戴德梁行和国外的品牌企业，他们和名牌产品的经销商保持着 非常紧密的联系，非常方便地招租和招商，一旦这些企业进入市场，他 们更具备这些经营能力，如北京、上海、广州、深圳等地的大型综合商 厦被这些机构承接去了很大一部分。 三、物业管理的推进任重而道远 1、 国家的地区差异造成了发展的不平衡，要使物业管理在全国各地平衡发展，困难重重。 由于我国地区差别较大，物业管理的推广情况并不平衡，物业管理的覆盖面还有待于进