物业综合项目规划方案设计阶段早期介入关键技术要点.docVIP

物业项目计划设计阶段早期介入技术关键点 一、准备资料。 报批报建文件 《可行性研究汇报》及批复、《城市具体计划》及批复、项目选址意见书、立项和环评、计划许可条件、概念 性建筑方案设计、建筑计划许可证、建筑方案设计和方案审批意见书、 《勘测定界汇报》 、配套条件明细资 料、扩初设计和审批意见书、建筑施工许可证、施工图报送审图和审批意见书。 企划文件 市场调研、产品定位、目标用户定位、目标用户分析资料。 设计文件（含计划设计方案、建筑设计方案、扩初和施工图设计方案、园林景观方案扩初和施工图） 总说明、修建性详规计划图、建筑计划许可证、建筑设计〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图） 〉 、户型设计说明、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、日照分析、消防分析、节能环境保护、经济指标等。 D、开发企业在组织项目开发说明会，定时定阶段组织会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问，物业就物业管理角度提出对应意见和提议进行交流和探讨。 物业企业组织对项目用地情况、类似经典楼盘，周围配套情况，进行实地考察，周围同档次楼盘物业管理费和物业管理水平市场调研。 二、计划设计总体评定 计划功效区分合理，居住私密性和小区交流协调。 区道路交通计划合理，车流人流组织兼顾，人车分流，停车位充足，对于商住项目尤其需 要考虑商业停车位配套便利性，而又不影响小区业户安全服务管理，条件许可下，商业配套停车尽可能不在小区内停车场停车。 建筑和自然友好，采光、通风充足，环境优美。 生活便利，基础生活配套齐全，出行便捷。 设备、设施保障充足，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。重视环境生态，使用环境保护、节能等环境保护材料、设备设施。 安全防卫设计完备，利用优异技防手段，安全及消防配置充足。 智能化配置优异，网络资源充足，便于数字化小区建设。 便于物业组织管理，节省管理成本。 各项技术经济指标在同类区中水平领先。 三、房屋主体 屋面应充足考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。 墙体应充足考虑到防水、隔热、隔音效果。 楼板厚度和隔音符合国家规范。 住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其它住户门窗。 厨房设计应遵照洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。 卫生间不应直接开向起居房，有上下水洁具宜尽可能避开卧室墙面部署,餐厅或厨房不应部署在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层。 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充足考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。宜采取垂直烟道，断面尺寸充足（通常不少于250mm），应有预防油烟回流和串烟方法。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。 底层地坪应充足考虑防潮方法。 房型设计应考虑生活习惯，不宜引发装修时大改动（敲墙、再次分隔等）。 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗方法。 阳台栏杆或栏板高度合理（通常不少于1.10M），宜采取垂直杆件，杆件距小于0.10M，预防儿童攀爬。 四、安保布局 便于安保管理区域分割，消除管理死角。 便于安保管理视线巡查，避免管理盲点。 人员及车辆各级出入口设置清楚，便于动态管理。 安保设备设施配置齐全，可采取有效方法防范。 安保技防方法完备，计划采取人防、技防和物防等技术手段，形成多层次立体安保体系，信息汇总 通畅，反应快速（详见智能化设备） 。 五、消防布局 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充足合理， 使用可靠。 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。 六、交通布局 各级道路功效分配充足合理，有层次感，线路清楚，便于分流管理。 关键道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。 机动车位、非机动车位配置充足充足考虑访客车辆停放便利性 依据项目开发计划许可条件和当地政府房地产开发项目机动车位配置相关管理要求，同时依据机动 车年均增加速度，考虑机动车位配比。对于含有配套商业或对外经营会所设施项目，需要考虑该商业配套停车位，同时该停车位尽可能安排在既不影响小区业户生活前提下，又方便商业配套停车适宜地方。 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。 七、生活配置 依据小区周围（1 公里范围）市场、商业配套情况设置充足市政、商业用房