江景房源价格体系及策略.pptVIP

江与山价格体系及策略 联泰 · 香域滨江 2008.9.5 一、定价思路 ( 一 ) 入市均价的推导 市根据市场通常做法及本项目实际情况，本项目采用市场比较法进行整体定价 ?区域价值的市场认知度 ?产品价格的市场承接力 ?目标客户经济承受能力 ?未来的价格提升 ?项目的工程进度 ?项目的销售速度、资金回笼速度 ?利润空间 1 、制定均价主要考虑的因素 1 ）、可比性楼盘选取 由于房地产市场区域性较强，选择与项目在同一区域 , 位置、规模、 产品有一定参考、对比性的楼盘作为比较对象，对象选择： 万达华府 。 可比楼盘基础资料： 项目名称 占地面积 （㎡） 建筑面积 （㎡） 容积率 在推一线江景 单位房源 开盘时间 目前销售均价 （元 / ㎡） 销售率 万达华府 7 万 29 万 4 665 套 07-12-2 6000 33.38% 2 、周边可比楼盘价格分析 2) 万达华府一线江景销售情况 2 、周边可比楼盘价格分析 楼号 户型 面积 套数 套数小计 比例 销售套数 销售小计 销售率 备注 景园 2# 3 房 130 58 118 65.00% 57 88 74.00% 一线江景 140 60 31 4 房 153 29 58 32.00% 19 47 67.00% 172 29 28 复式 220-280 6 6 3.00% 3 3 50.00% 合计 182 套 销售 129 套 销售 70.9% 楼号 户型 面积 套数 套数小计 比例 销售套数 销售小 计 销售率 备注 景园 4# 3 房 130 54 140 80.00% 24 52 35.70% 一线江景 140 57 2 141 29 26 4 房 172 29 29 16.60% 28 28 93.10% 复式 218-281 6 6 3.40% 4 4 66.66% 合计 175 套 销售 81 套 销售 46.3% 楼号 户型 面积 套数 套数小计 比例 销售套数 销售小计 销售率 备注 御园 2# 3 房 130 58 120 64.00% \ \ \ 一线江景 140 62 \ 4 房 153 31 62 33.00% \ \ \ 172 31 \ 复式 218-281 6 6 3.00% \ \ \ 合计 188 套 7 月 20 日推售 50 套 楼号 户型 面积 套数 套数小计 比例 销售套数 销售小计 销售率 备注 御园 4# 3 房 137-138 87 87 72.50% 9 9 10.34% 一线江景 4 房 171 29 29 24.17% 3 3 10.34% 复式 229-260 4 4 3.33% / / / 合计 120 套 8 月 30 日推售 销售 12 套 销售率 10% 户型 面积 套数 比例 销售套数 销售率 一线江景 3 房 130-141 465 69.92% 149 32.04% 4 房 153-172 178 26.77% 78 43.82% 复式 218-281 22 3.31% 7 31.82% 合计 665 套 已售 234 套 销售 35.18% ，均价 6000 元 /m2 2) 万达华府一线江景销售情况总计 3) 对比优劣势分析 A 、优势： 周边配套： 香域滨江周边附属了国际化的配套，但相对于红谷滩中心区的完善配套仍 略显不足，周边配套完善还需要一段时间 纯生态的自然景观： 香域滨江周边有十里赣江市民公园，卧龙山汉语言文化园、前湖 公园、湿地公园等丰富的自然景观资源 江景 : 9 楼以上江景资源丰富，视野开阔 产品 : 容积率 2.0 户型 : 东面单元拥有 270 度江景，其客厅、主卧大观景窗及圆弧型观景阳台是区别于同 类产品的亮点 B 、劣势 区域 : 交通不便利，区域客户认知度不高 , 江景房源直接与赣江南大道相邻，环境较 为嘈杂 江景 : 8 楼以下江景资源得不到体现 户型 : 东面单元通透性不佳，面积控制偏大 口碑 : 企业及项目认知度不高 3) 对比优劣势分析 （二）可比性楼盘比较评分，得出本项目江景单位核心均价 比较因素 权重 分值 万达华府 本案 位置 20% 10 9 景观 15% 10 9 产品 15% 10 10 ( 户型、类型 ) 外配套 10% 10 9 内配套 10% 10 10 交通 10% 10 8 升值前景 10% 9.5 9.5 发展商品牌 5% 10 9.5 物业管理 5% 10 9.5 合计得分 100% 9.95 9.45 比较价格 6000 权重 100% 修正价格 6000 5698 由于本项目的产品定位为市场的高端，面对的客户群体不多，在目前区域的价值未达到市场 的高价位认可及市场竞争激烈的情况下，不宜以太高的价格入市。 考虑后续的体量较大，应以合理