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房地产控股集团公司资产管理操作手册 1 房产市场定位阶段操作指引及成果标准 （1）整理项目基础资料 （2）完成宏观市场分析 （3）完成竞争调研 （4）完成典型楼盘调研 （5）协作完成《项目调研报告》 1.1 宗地区位与交通 表现宗地在片区范围内的位置， 可在片区地图基础上制作， 并说明与片区各 主要位置的交通情况 1.2 项目基本指标 宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、 绿地率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。 1.3 环境及地表现状 （1）宗地红线范围及四至环境。包括：宗地红线图、四至现状照片及说明。 （2 ）宗地红线范围内地表现状。包括：包括红线内现状照片、绿化植被、 水面分布及说明。 1.4 生活配套与大市政配套 （1）宗地生活配套现状及未来规划情况。包括：交通、教育、医疗、购物、 文体、娱乐、银行、邮局等。 （2 ）宗地大市政配套现状及未来规划情况。主要描述为施工与居住需求需 要扩容与增加的情况。 1.5 宏观市场分析 对房地产市场形式及未来前景进行总的分析。 1.6 宗地所在城市房地产发展主要脉络 （1）政府对各片区的发展定位，可以在城市地图基础上表示，并说明。 （2 ）阐述片区的发展定位对城市房地产市场发展趋势产生的影响，及现阶 段呈现的主要脉络。 （3 ）重点阐述宗地所处片区房地产市场发展趋势。 1.7 宗地所在片区房地产市场供求特征 （1）综述片区房地产供应特征。主要从以下几个方面描述：项目规模与开 发总量、产品类型、主力户型、价格、消化量和销售周期等。 （2 ）综述片区房地产需求特征。主要从以下几个方面描述：客户特征、需 求偏好和价格承受能力等。 1.8 竞争调研 （1）竞争项目产品信息 ①包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划总户数、车位 数等。 ②竞争项目建筑及景观信息。 包括：住宅产品类型、 主力户型、 会所、商业、 教育、其他配套设施面积及功能。 （2 ）竞争项目客户特征 ①客户基本特征 ②该项目中客户认可的方面 ③该项目中客户希望改进的方面 （3 ）竞争项目价格及销售情况 ①价格及价格走势 ②消化量及销售周期 （4 ）竞争市场集合特征 综述竞争市场集合特征。包括：产品特征、客户特征及销售特征。 1.9 典型楼盘调研 1.10 典型楼盘产品信息 （1）典型楼盘规划信息。包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿 化率、规划总户数、车位数等。 （2 ）典型楼盘建筑及景观信息。包括：住宅产品类型、主力户型、单体指 标、会所、商业、教育、其他配套设施面积及功能。 （典型楼盘是指当地市场上， 在产品、 成本、推广上对项目具有借鉴作用的 楼盘） 1.11 完成《项目调研报告》 2 抵入资产汇总 （1）基本资料：分公司抵房申请； 集团分管领导同意抵房批示， 董事长同意抵房批示， 抵房清单，抵房协议书； （2 ）核对资料明细并注明资料的来源； （3 ）填写报告：按序号对房产进行编号填写抵入时间、单价、面积、金额 等，并对其进行完善； （4 ）审核：对房产各项进行审核把关。 见表格： 抵入资产总表 房 房 抵 抵 序 产 屋 建筑面 抵款金 入 出 产权证 土地证 招 备 号 地 性 积 （㎡） 额 （元） 日 单 租 注 址 质 期 位 编 编