房地产开发与管理-长租公寓的融资问题研究.docxVIP

PAGE PAGE 11 摘要 近年来，长期租赁市场因为有国家政策的支持，呈现磅礴发展的态势，行业内基本形成“轻资产运营”“自建物业”“包租”等三种主流操作模式。长租公寓的融资主流渠道有资产证券化、租金分期、品牌运营融资、融资租赁、保理等。本文首先从长租公寓市场发展现状出发，分析当前长租公寓市场快速发展的原因，介绍目前长租公寓市场上主要流行的融资模式，深入分析长租公寓企业存在的融资问题，最后提出长租公寓企业融资方向的相关建议，为长租公寓行业提供借鉴。 关键词：长租公寓 融资模式 融资问题 风险防范 1 绪论 1.1 研究背景和意义 租赁在中国有着数千年的历史，党中央在“十三五规划”中提出“租购并举”战略后，租赁开始在全国推行，党的十九大报告明确指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的方向，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。今后，中国将重点发展住房市场，引导建立更先进的市场秩序，激励长期租赁行业的发展[1]。截止2018年上半年，国内已注册超过500家长租公寓机构，我国房地产行业的多个大型开发商已开始在长期租赁领域有所布局。在住房需求方面，2009年至2017年，中国流动人口（非户籍人口）由1.8亿增加到2.7亿，其中的67.3%，即1.7亿人[2]的居住问题主要通过租房解决，随着中国城镇化的不断加深，在将来区域核心城市将会有源源不断的外来居民涌进来，在住房价格高居不下的情况下，将会出现大批有长期租赁需求的租客，这无疑会推动长期租赁市场的不断发展，即将出台的房地产税政策也将使多数准购房户转化为潜在租房客户。在住房供给方面，未来中国的房企增量可能会受到限制，巨大规模的存量房将在市场上占据主导地位。当前阻碍长租公寓行业发展的问题主要在于成本压力与缺乏稳定的长期资金。但由于长期租赁是我国近些年来新兴的一个概念，在相应的法律法规上仍存在许多真空地带，长租公寓企业进行融资给企业以及投资者带来了更高的风险。进行长租公寓的融资问题分析，其意义在于梳理其融资手段与融资风险，以便让投资者更好地衡量其投资价值，同时为相关政策的修订提供意见。本文将通过文献研究、实例分析等方法对市场上长租公寓市场的融资问题进行调查研究。为开发商的长租公寓产品进行融资时提供参考。对于投资者，对长租公寓的融资问题进行分析无疑为其投资时起到参考作用。 1.2 研究综述 出于我国的市场条件与国外仍存在差距的原因，国外的长租公寓的发展比国内更为成熟完善。 国外政府为其长期租赁市场提供法律保障与多项税费减免政策，大力发展REITs，其住房租赁市场十分成熟。崔霁、詹毅凡（2018）以国外最大的长租公寓运营商EQR为例作为研究对象，将其发展分为三个历史阶段，其中第二阶段由当时于金融危机美国经济出现下滑，租金收益下降，融资成本加大[3]。 从国内看，国内的长租公寓发展自万科2007年开始布局住房租赁市场不过经过了短短十余年时间，无论是从政策还是市场上都存在着许多不足。国内学者提出长租公寓融资途径偏窄，制约了行业规模扩张[4-6]。钟庭军（2017）指出集中型长租公寓需要在房地产投资信托基金的支持下进行金融创新[7]。 从潜在风险来看，徐龙双（2018）的观点是由于租赁行业投资回报期长的特点，期限错配引发流动性风险的可能性加大。特别是近年来房地产企业为了横向加深融资渠道，大量涌入债券市场，导致房企信用债激增，可能会因为住房租赁企业的现金流不足，导致系统性风险[8]。 从主体信用风险的角度，孙跃等（2018）认为长租公寓融资租赁风险可分为承租人风险与消费者风险；承租人风险在于如今长期租赁市场缺乏监管，导致企业素质参差不齐，消费者风险在于消费者自身资金实力不足[9]。 从供需角度而言，夏磊（2018）提出在当前政策的支持下，许多企业开始发力长租公寓领域，这也许会导致在人口流入量较少的地区引起供过于求现象，形成区域性供给过剩风险[10]。唐龙虎（2017）指出中小二房东由于自身规模的不足，难以解决其自身租约证券化融资需求[11]。 2 国内长租公寓发展情况 2.1 发展概况 2015年，为了逐步建立多主体供应、多渠道保障、租购并举制度，住房和城乡建设部在《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》[2015]4号文件中提出积极培育经营住房租赁的机构[12]，而住房租赁机构所提供的产品就是长租公寓。 国家统计局数据显示，2017年我国房屋租赁规模达到2.4万亿元，租赁人口数目达2.2亿人，但租住长租公寓的人口所占份额很小，仅6%。与此同时发达国家如美国、日本，其公民实行长期租赁的意愿较强，分别达到30%与83%，这说明我国长期租赁领域有巨大的发展潜力。 由于房地产行业的建设开发需要庞大的资金，如今大量踏足长