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国外住房保障制度对我国的启示 随着我国的社会经济水平的不断发展， 人民的生活水平在逐 步提高，住房情况已经成为衡量生活质量的重要标准之一。 虽然 我国的商品房市场在住宅资源配置方面起到了十分重要的作用， 但仍旧难以解决现今社会低收入群体的住房问题。 因此，保障性 住房在稳定社会秩序、缩小贫富差距、保障民生方面起到了关键 的作用。 一、国外住房保障发展概述 保障性住房是与商品房相对应的一个概念， 是指政府为中低 收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房， 一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 国际称 呼上，没有保障性住房这一说法，将住房分为公屋与私屋。公屋 是由政府买单的保障性住房， 而私屋则是由私人拥有的不享受政 府买单优惠的自建或市场化的商品房。 根据保障方式与环节的不同， 公屋政策主要分为两类：一类 为供给导向型的公屋政策，另一类为需求导向型的公屋政策。 供给导向型的公屋政策是国家通过增加住房供给量， 降低房 价和租金从而提高居民支付能力。 主要的政府行为有公共建房计 划、鼓励资助私人建房、修建和运营公共租房等。采用的金融工 具有政府通过财政向公共与私营的住宅建筑以及个人直接提供 住房开发资金、维修资金、提供低息开发贷款、贷款贴息、贷款 担保， 此外还包括向住房建筑者或租房组织提供税收优惠、 利息 抵税，也就是我们所说的“砖头补”。 需求导向型公屋政策是国家直接向居民提供住房消费补助， 提高其对住房消费的支付能力。 政府对住房市场分配机制进行干 预，期望保证最低收入阶层也能拥有社会最低限度的住房居住水 平。采用的金融工具有向居民直接提供的各种补助和补贴， 包括 低息贷款、贷款利息抵税，以及直接向居民发放住房补助，也就 是我们所说的“人头补”。 二、美国、新加坡的住房保障制度特点 （一）美国的住房保障特点 美国是一个市场经济高度发达的国家， 其保障性住房政策也 更倾向于通过市场化的手段解决中低收者住房问题。 美国的住房 保障制度发展始于 1934 年，虽然发展时间相对来说不算很长， 但发展十分迅速， 在发展过程中， 充分吸收了许多发达国家的先 进经验，但也体现了自己的特色。 1、完善的立法保障和政策支持。美国有专门的立法机构， 在不同的时期， 针对不同的国内形势和经济发展水平， 制定了相 应的住房保障政策和法律。 如《住房法》 、《城镇重建法》 、《国 民住宅法》、 《住房与城镇发展法》等均为国家大法，这些法律 不仅保证了住房保障制度的构建、 完善和实施， 而且提供了建立 住房保障制度的依据， 明确了住房保障的基本目标， 规定了住房 保障的实现方式。 2、强大的市场化金融支持。从美国保障性住房资金来源上 看，政府直接出资所占比重较少， 所需资金大部分是通过市场化 方式融资取得。 美国政府采取的融资方式主要包括： 给开发商提 供低息贷款供其建造公共住房； 对建造廉价住房的开发商， 政府 提供一对一的免税优惠， 贴息贷款； 向中低收入家庭提供低息贷 款及首付担保等等。 政府成立了专门机构支持房地产信贷二级市 场的发展，增强存量贷款的流动性。为了吸引社会资金，美国积 极开展房地产市场金融创新， 通过税收优惠、 房地产信托投资基 金等方式，鼓励资金通过金融渠道进入市场。整体来看，美国是 采用市场化方式解决保障性住房建设融资难题较好的国家。 （二）新加坡的住房保障特点 新加坡是东南亚地区成功解决住房问题的典范国家， 它虽然 是一个市场经济国家， 但住房的建设与分配并不完全通过市场化 来实现， 而是通过政府强力干预和介入， 在住房保障制度方面很 有特色。 1、实行住房公积金保障制度。 公积金制度是新加坡于 1955 年建立的一项强制储蓄制度， 由雇主和雇员共同缴纳， 比例合计 达到雇员工资收入的 40%-50%。 1968 年，新加坡政府为了解决 中低收入家庭的住房问题， 允许动用公积金存款的部分作为首期 付款之用， 不足的部分由每月交纳的公积金分期支付。 这项规定 使低收入者既能购房又不影响生活， 从而极大地促进了低收入者 购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭， 1975 年后 政府对中等收入家庭也放开了限制。 如今新加坡的居民在公积金 和政府津贴、银行贷款政策帮助下 100%拥有自己的住房，“居 者有其屋”得到了真正的实现。 2、政府发挥主导作用。 1960 年，新加坡就成立了建屋发展 局，隶属于国家发展部，负责组屋开发、建设、拆迁和融资等。 建屋发展局的主要职责是专门负责规划、组织和建造公共组屋， 以解决广大中低收入人群的住房困难。 新加坡公共组屋的分配政 策根据情况不同明显分为两个阶段， 在住房严重短缺时期， 政府 大量投资建房出租给广大中低收入人群的居民。 当住房短缺问题 解决之后，政府开始