改旧焕新,和谐发展.docxVIP

改旧焕新 , 和谐发展 一、背景 我国 20 世纪 80 年代住宅区建设数量巨大， 在我国现有住宅 总量占有相当大的比例 （此类住宅在本文中被称为“八十年代” 住宅区）。经过改革开放 30 年快速发展 , 我国经济社会和建设 发展水平大幅度提高 , 城市居民的生活居住条件发生了翻天覆地 的变化 , 居民的居住生活需求在整体上已经进入升级换代时期， 当年曾经作为城市的亮点和骄傲的 80 年代及以前建设的居住 区由于整体上的低标准等 , 大部分已经黯然失色且问题突出 , 已 经明显不适应居民的生活居住需求， 对这些旧居住区进行更新改 造势在必行。 更新改造的方式主要分为两种： 一是整体翻建， 二是整治改建，其中的第二种改造方式往往容易忽视。 居住区是一种长线型、 耐久性的重要存量资产， 尤其是住宅 建筑，其设计使用年限一般在 70 年左右，大部分旧区住宅到现 在的使用年限只有20—3 0年时间， 所以将旧住区全部推倒重 来，是一种对资源的极大浪费，并且开发成本过高不切实际。根 据对 1980 年代所建住区的调查统计，全国城镇住宅建设共投资 达 2 561.54 亿元，相当于此前 30 年的 6.94 倍；建成住宅 13.78 亿m2相当于此前总和的2.59倍，可见存量之巨大，因此也具 备极其可观的改造价值。笔者认为： 通过对旧住区的深入分析 谋划，使用整治改建的方式，方法运用得当，在低投入的条件下 同样可以使旧居住区“旧貌换新颜”达到“升级换代”， 满足 居民新的居住要求的目的。 二、条件 （1）建筑质量尚好。该时期居住建筑从设计到施工各个阶 段已经比较规范 , “八十年代”住宅距今才只有 20至 30年的时 间,距离 70年的设计使用年限还有 40 余年时间 ,整体上看建筑 主体质量还比较好。 （2）住宅户型和组合形式已经单元化。住宅使用功能已经 趋向合理， 独立单元式住宅形成住宅建筑的主体。 单元形式主要 为：一梯三户五开间，一梯四户六开间（点式），少数一梯两户 四开间及连廊式住宅等。厨厕及管线设施整体上配备到单户。 （3）住宅层数以多层为主，建筑密度、容积率基本合理。 该时期住宅层数大部分为 5-6 层，点式为 7 层，住宅层数、建筑 密度、 容积率等技术经济指标基本符合现行规定， 建筑群布局基 本合理，所以，推倒重来的开发改造形式不划算， 难度很大。 （4）小区公共建筑配套和道路、绿地、市政管线等已经成 系统。居住区大的格局比较合理和完整， 小区公建和基础设施配 套趋向合理。 （5）整治改造适应居民人文和地缘依恋心理。旧居住区居 住时间长，居民构成比较稳定。“羁鸟恋旧林 , 池鱼思故渊”， 人们往往对自己居住多年的环境怀有深厚的感情， 而对旧居住区 的合理改造可以避免对人的居住环境“洗牌”式的颠覆， 保留长 年积淀下来的居住气息传承居住环境的文脉， 满足人们的地缘情 感。长时间的居住，使居民拥有了一批老邻居，所谓“远亲不如 近邻”， 这些老邻居就如同我们一笔宝贵的感情财富， 我们恰恰 可以通过对旧居住区的改造使这笔财 富得以继续保藏。 综上所述， 80 年代住宅区具备改造整治的基本条件。 三、问题 住宅单户面积小， 户型和单元平面布局不尽合理， 设施配 套标准低下。 该时期住宅单户面积明显偏小， 远远低于小康住宅标准， 且 低于廉租房面积标准， 大部分户型已经不能满足居民的基本居住 生活功能需求； 平面布局不尽合理，起居空间偏小，房间功能混杂，套型单 调；另外，厨厕面积严重不足，厨卫配套标准偏低，厕所面积大 部分在 2 平方米以下，还存在部分单元 2-3 户合用一处卫生间的 户型； 住宅管线设施标准低下，给排水管径普遍偏小，极易堵塞。 建筑节能水平低下， 建筑外观不佳据统计， 在我国八十年 代旧住宅建筑中， 单位建筑面积采暖能耗是气候条件相近的发达 国家的3倍左右，外墙的热传导系数是国外的 3.5?4.5倍，外 窗是国外的2?3倍，屋面为国外的3?6倍。当时的建筑普遍 存在屋顶隔热标准低， 外墙面、 对外门窗采取隔热措施简陋等缺 点。同时，建筑外观不佳，整体建筑外观、色彩千篇一律、单调 雷同。 公建配套水平低下，管理混乱 “八十年代”住宅区缺少公共服务配套设施及开放空间。 现 代己经步入休闲社会， 而“八十年代”住宅区由于建造年代的问 题，社区活动用房严重不足， 越来越多的居民下班以后缺乏散心、 娱乐的场所。小区的物业管理配套水平低下， 垃圾收集，卫生 清洁不规范，小区环境脏、乱、差。 居住区道路、停车、市政管线配套标准低 目前由于小区道路使用时间较长， 大部分路面破损严重， 不 方便居民的出行； 小区内部行车难、停车难，交通组织零乱， 随着私家车的普及和发展， 小区内停车场地日渐紧张， 造成机动 车乱停乱放，噪音扰民，阻