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离婚时婚前一方按揭购买房屋之处理 一、《婚姻法解释（三）》的新规定 在《婚姻法解释（三）》出台之前，关于婚前一方按揭购买 房屋在离婚中的处理缺乏统一的规定，各地法院的处理不一而 足，造成了相同情形在不同的法院有不同的判决的情况， 在实务 中引起了较大的争议。 《婚姻法解释（三）》第十条规定： 夫妻一方婚前签订不 动产买卖合同， 以个人财产支付首付款并在银行贷款， 婚后用夫 妻共同财产还贷， 不动产登记于首付款支付方名下的， 离婚时该 不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的， 人民法院 可以判决该不动产归产权登记一方， 尚未归还的贷款为产权登记 一方的个人债务。 双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产 增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则， 由产权登记一方对另一方进行补偿。 该条规定起了定纷止争的 重大意义，也较好地处理了当事人的意思自治和法律的强制性规 定的关系。 在离婚时， 先由双发协议解决， 尊重双方的意思自治， 只有在达不成协议时才判定归房产登记一方所有， 体现了法律的 强制性。然而针对这条规定本身是否合理又产生了很大的争议， 下面就该条规定是否合理作一分析。 二、法理性质分析 1、房屋产权证书取得时间与财产性质的关系 判断《婚姻法解释（三）》该条规定的合理性，首先要解决 的就是房屋产证取得时间与财产性质的关系， 主要争议点在于婚 后取得房屋产权证书究竟该认为房屋是夫妻共同财产抑或是登 记人一方的财产？ 许多学者认为既然按揭房屋的产权证书是在婚后取得， 那么 该房屋所有权就是在婚后取得， 虽然房屋登记在一方名下， 但是 按照我国《婚姻法》婚后所得共有的原则下，该房屋应属于夫妻 共同财产。 [1] 然而，笔者认为不能这样僵硬的适用法律。在我 国物权变动采取的是债权形式主义， 不动产物权变动基于当事人 的债权合意， 登记作为一种公示方法而存在。 登记的作用在于维 护交易安全，保护善意的交易相对人。 然而在按揭房屋的归属中， 处理的是房屋在夫妻二人之间的归属问题， 不涉及房产交易和善 意第三人的保护问题。 因此， 在真正的权利人与登记记载的权利 人之间发生权利争执，不动产的公示公信制度将很难适用。 [2] 在按揭房屋的问题上， 一方在婚后取得房屋产权证书是由于其婚 前与房地产商签订的房屋买卖合同以及用个人财产和银行贷款 支付的行为作为原因行为， 其对房地产商关于房屋买卖的所有义 务都已经履行，只是由于房屋产权证书并非短时间内可以办下 来，这属于房地产商的对待给付问题。在价值判断上，婚前取得 房屋产权证书与婚后取得， 作为买方一方的义务履行状态都是一 样的，所以在法律效果上不应有区别， 所以应认定为买受方一人 的房产。 最高人民法院的司法解释显然采取的是同一见解， 最高人民 法院在通报《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》的 有关情况的新闻发布会上发言人发言认为： 离婚案件中，按揭 房屋的分割是焦点问题之一。 如果仅仅机械地按照房屋产权证书 取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共 同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。根据《婚姻 法解释（三）》第十条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的 方式向房地产公司支付了全部购房款， 买卖房屋的合同义务已经 履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债 权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化， 故离婚分割 财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 最高 人民法院的这一见解实值赞同。 2、夫妻共同还贷的性质认定 需要明确一个讨论的背景， 本文讨论是基于夫妻法定财产制 的基础之上，排除了约定财产制的情形。在法定财产制下，夫妻 共同还贷性质成为了一个有争议的问题。 有学者认为婚前一方对 银行所负债务完全为个人婚前债务， 而在婚后夫妻以共同财产偿 还贷款，应视为一方对另一方个人债务承担。 [3] 然而本人认为 该观点甚为不妥，兹分析如下： （1）一方婚前所负个人债务用于婚后家庭共同生活的属于 夫妻共同债务， 然而该观点未加区分一律认为是个人债务， 显失 妥当。且在夫妻法定财产制下， 由于夫妻财产在婚姻存续期间不 可分，夫妻对财产属于共同共有（特殊的归一方所有的财产除 外），用共同共有的财产对债务人为给付，似难解释为夫妻一方 对另一方为债务承担。 （2）债务承担得为当事人所意定，即债务承担人有权自主 决定是否愿意承担债务，债权人也有权决定是否同意债务承担。 然而在夫妻法定财产制下，一方用共同共有的财产去清偿贷款， 即使另一方没有清偿的意愿， 也发生清偿的后果， 即另一方无是 否愿意承担债务的自由。 （3）如果解释为债务承担，则无法解释为什么在离婚时未 分得房产一方可以请求按照夫妻共同财产的规定支付共同还贷 部