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地产开发全程法律服务方案 一、项目开发前期法律服务 （一） 关键法律问题 1、项目标正当性、项目计划许可等法律问题。 2、土地使用权出让或转让法定条件、程序及相关法律问题。 3、土地使用权转让、在建项目转让法律问题。 4、土地使用权抵押程序、法律效力等问题。 5、国有企业划拔土地开发问题。 6、房地产项目计划许可条件、程序及相关法律问题。 7、用地功效变更和开发等法律问题。 8、房地产项目合作开发主体资格、申报审批等法律问题。 9、项目企业成立、股权架构和项目企业转让或股权转让法律问题。 （二） 可提供关键法律服务 1、就项目标可行性，从法律上加以论证，提出专题法律依据或《项目投资法律意见书》。 2、参与项目谈判，依据土地现实状况、性质，提出项目开发土地使用权取得方案。 3、合作开发运作方案或风险控制方案。 4、土地使用权转让、部分转让、租赁等法律操作方案。 5、审查或帮助签署土地出让协议或土地转让协议。 6、对合作各方利益、项目运作风险控制、项目开发正当化等提供法律咨询和实施方案。 7、在建房地产项目整体转让方案，土地方和投资方重组方案。 8、提供设置项目企业法律服务，如工商登记咨询、起草协议、章程、董事会决议等。 9、提供或帮助办理征地、拆迁过程中法律服务。 10、提供项目用地抵押融资方案。 11、资源调查，对合作伙伴就企业规模、投资资信、资金营运情况、企业股权结构等进行专题调查，并出具《企业资信调查汇报》等。 二、项目建设阶段法律服务 (一)关键法律问题 1、项目建设工程招投标，包含招投标范围、条件、程序、方法及其它相关法律问题。 2、项目建设工程勘察设计相关法律问题。 3、项目工程建安施工承发包等法律问题。 4、项目施工监理包含法律问题。 5、项目施工安全、质量、验收、结算、保修等法律问题。 6、项目建设中存在工期延误、缓建、停工、不交工等法律问题。 7、工程交付使用条件及工程决算等法律问题。 8、项目履约中担保、工程保险等法律问题。 (二)可提供关键法律服务 1、审查招标活动正当性，审核招标人或投标人主体资格和条件，并提供意见。 2、参与制订或审查项目施工招标文件，并为评标、开标提供法律意见。 3、审查招标代理机构资格和条件，依据招投标人要求，解答法律咨询，出具法律意见书。起草或修改项目设计协议、项目建设安装工程协议、项目施工监理协议、委托测绘协议、委托勘察合相同。 4、审查、起草或修改各类分包协议，包含基础工程、幕墙装饰工程、燃气工程、消防工程、园林绿化工程、强弱电系统工程等。 5、代为审查工程总包方提出专题分包单位资质、信誉、队伍素质和推行能力，审查确定专题工程分包协议。 6、帮助合理安排工程保险，参与保险协议谈判，帮助出险理赔。 7、帮助依法推行工程总承包协议，对工程履约、索赔和反索赔资料搜集和利用提供法律意见。 8、审查、起草或修改各类建材、设备采购、加工协议，包含电梯、发电机等设备采购和洁具、涂料等建材采购。 9、帮助审查工程基础、中间、完工质量验收资料，帮助处理因工程质量引发争议。 10、帮助控制工程造价，提供工程承包分包方案，提供工程签证、造价变更等控制方案，帮助处理因工程造价引发争议。 11、帮助建立切实有效项目保修和工程分项保修体系，妥善设定各分部、分项工程最低保修期限、保修责任、保修金条款等。 12、参与对工程完工验收工作，对工程验收提供法律意见。 13、帮助处理因工程承包、材料设备采购而引发各类纠纷。 三、项目营销阶段法律服务 (一)关键法律问题 1、房地产销售条件、程序、代理及风险防范等法律问题。 2、房地产广告法律限制问题。 3、房地产按揭条件、程序、法律效力等法律问题。 4、房地产项目包销等法律问题。 5、房地产项目租赁和抵押等法律问题。 6、房地产项目融资等法律问题。 7、房地产物业管理中法律问题，如物业管理条约制订、物业管理企业选聘、业主委员会成立运作等等。 (二)可提供关键法律服务 1、参与销售代理商谈判，起草、审查或修改销售代理协议。 2、依据项目运作或合作情况，提供项目包销方案。 3、参与和项目策划、广告代理商相关项目策划、广告代理事宜谈判，起草、修订或审查相关协议。 4、帮助审查售楼书、楼盘模型、样板房、报刊等各类广告正当性和法律责任。 5、帮助审查起草或修改项目《认购书》、《房地产买卖预售协议》补充条款等销售法律文件。 6、参与和银行相关商品房按揭抵押贷款谈判，审查或起草相关商品房贷款法律文件。 7、帮助组建或委托物业管理企业，起草、修改相关法律文件，审查或起草业主入伙资料，包含《物业管理合约》、《业主条约》、《入伙通知书》等。 8、帮助处理销售中和业主产生争议，针对争议出具法律意见书。 9、帮助起草或审查《商品房使用说明书》、《商品房质量确保书》。 10、为项目预售许可证