基础设施REITs系列：海外参考美国篇.docxVIP

正文目录 一、美国 REITs 市场历史回顾 3 二、从四大标准分类划分美国 REITs 4 三、美国 REITs 主体需满足的条件与常见交易结构 5 四、REITs 最常见估值方法体系 6 五、美国基础设施 REITs 市场介绍 7 （一）美国基础设施 REITs 概况 7 （二）以投资者视角看美国基础设施 REITs 回报 9 六、风险提示 11 图表目录 图表 1 美国公开交易 REITS 与公开未上市 REITS 的对比 4 图表 2 UPREITS 的交易结构 5 图表 3 DOWNREITS 交易结构 6 图表 4 美国公开上市 REITS 数量及总市值 7 图表 5 美国基础设施 REITS 一览 8 图表 6 FNAER、美国基础设施 REITS、标普 500 指数年涨幅（%） 10 图表 7 美国基础设施 REITS 指数与标普 500 指数走势 10 2020 年，一场突如其来的疫情使我国经济发展的内外部环境不确定因素增多，面向未来，我国要构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要求深挖国内巨大需求潜力，加大传统基础设施与新基建投资双轮驱动、补短板稳投资成为了疫情后时代发展的必选项。我国传统基础设施优质沉淀资产存量规模大，新老基建发展空间规模均广阔，创新完善与当前我国新老基建发展阶段相适应的投融资机制，是保证新老基建投资高水平高质量发展不可或缺的组成部分。我国在 REITs 上前期已酝酿多年，过去对类 REITs 产品也做出了成功的尝试推广。2020 年 4 月 30 日，两部门联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着将以基础设施资产为试点正式启动公募 REITs 项目，意味着我国金融机制改革迈出了重要的一步。 不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称“REITs”）是指通过发行股份募集资金投向不动产组合且股份可流动交易，不动产由专业经营机构进行管理，并将投资收益高比例分配给投资者。REITs 上世纪 60 年代起源发展于美国，REITs 从资产端来看是不动产的证券化或 IPO；从资金端来讲可使投资者投资不动产的门槛大幅降低、同时通过持有高流动性的标准产品份额享受不动产的日常经营与增值收益。将基础设施与 REITs 结合，推出适应我国基础设施发展的基础设施 REITs 渠道将成为创新基础设施投融资的有效路径之一。 目前全球有接近 40 个国家的资本市场拥有了 REITs 市场板块，G71国家均具有 REITs 市场。美国现在具备全球最大、最成熟的 REITs 市场，发展经验最丰富。 一、美国 REITs 市场历史回顾 美国 REITs 市场历史发展悠久，分为三大发展阶段： 美国REITs 市场起源于 1960 年，国会通过 REITs 法案以便让小户投资者可以投资于房地产，鼓励更多投资者可以通过像购买公募基金一样购买 REITs 份额投资不动产。 ①.第一阶段（1960-1985），此阶段规定 REIT 只能拥有房地产且由第三方机构运营管理，当时第三方机构运营管理专业能力并不强，这段时期的 REITs 均是高杠杆运营且业绩表现不好，导致投资者并不太热衷投资于 REITs，整个 REITs 市场规模增速及表现一般。 ②.第二阶段（1986-1992），直到 1986 年通过的《美国 1986 年税收改革法案》，放松了 REITs底层资产的准入标准，允许 REITs 拥有、经营和管理大部分收益型商业房地产，同时允许 REITs 直接管理经营自己的资产，投资决策由外部专家管理转变为内部管理，凭借税收优惠与流动性优势，此后 REITs 迎来高速发展的新时代。 ②.第三阶段（1993-现在），1993 年美国通过《综合预算调整法案》认定养老金由受益人持有，纳入了税收优惠范围，促使许多养老金开始大规模配置 REITs；2008 年 NAREIT 等行业组织合作修改了 OECD 的税收协定范本，实现对全球跨境 REITs 投资的统一税收待遇；2015年《PATH ACT》消除国外资金投资美国 REITs 障碍，并废除美国证券交易所上市 REITs 的惩罚性优惠股息规则，方便了国外投资者投资 REITs 产品。经过多年不断制度补充与完善，美国 REITs 市场已迈入了成熟阶段。 1 G7 指美国、加拿大、英国、法国、德国、意大利及日本 二、从四大标准分类划分美国 REITs 按照 REITs 制度形式，可分为公司型或契约型 REITs。公司型 REITs 是指 REITs 作为独