房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第十章房地产估价程序.pdfVIP

第十章 房地产估价程序 考试目的 测查应试人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是受理估价委托、确定估价基本事项、 制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、确定估价结果、撰写估价报告和保存估价资 料等工作的了解、熟悉和掌握程度。 第一节 房地产估价程序概述 1.估价程序：估价工作的先后次序 房地产估价程序 （11步）（熟悉） （1）受理估价委托； （2）确定估价基本事项； （3）制定估价作业方案； （4）搜集估价所需资料； （5）实地查勘估价对象； （6）选用估价方法进行测算； （7）确定估价结果； （8）撰写估价报告； （9）内部审核估价报告； （10）交付估价报告； （11）保存估价资料。 2.房地产估价程序的作用：规范估价行为；保证估价质量；提高估价效率；防范估价风险 （避免估价 疏漏）。 估价程序在估价鉴定中的作用：估价异议鉴定，检查估价机构和估价师是否履行了必要的估价程序（间 接复核）。 第二节 受理估价委托 一、估价业务来源渠道 （一）被动接受 坐等上门。估价需求者可能是企事业单位、国家机关、军队或者其他组织，也可能是个人；可能是房 屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等。 （二）主动争取 主动争取，向潜在需求者宣传，并力争为其提供估价服务；关注商业银行、房屋征收部门、人民法院 等发布的遴选入围估价机构、估价项目招标、委托评估等信息，积极申请加入入围估价机构名单，参加估 价项目投标，报名参加委托评估等。 主动争取手段：提高技术水平服务质量，提升知名度和品牌，恰当宣传或广告。不得：采用恶性压价、 支付回扣、利诱、虚假宣传、欺骗、胁迫，或贬损、诋毁其他估价机构、其他估价师，迎合委托人的高估 或者低估要求（如向委托人暗示甚至承诺可以评估出其期望的价值或者价格）等不正当手段招揽业务。 估价需求者不一定是房屋所有权人、土地使用权人。 二、不应承接估价业务的情形 （一）超出业务范围 不应承接超出了估价机构的业务范围的估价业务。《房地产估价机构管理办法》第 25条：“从事房 地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。” 一级资质可以从事各类业务。（无限制，什么都可以做） 二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的业务。（两个不能做——牛黄上清丸） 三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的业务。（三个不能做——三司） 暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外 的业务。” 记忆：一级无限制，啥都能做，二级2个不能做（牛黄上清丸），三级3 个不能做（牛黄上清丸＋三 司），暂定三级 5个不能做（再加：城镇房屋拆迁＋在建工程抵押） （二）有利害关系 如果估价机构与估价需求者或其他相关当事人及估价对象有利害关系，就不应承接。 利害关系，影响其独立、客观、公正性。 《资产评估法》《房地产估价机构管理办法》《房地产抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评 估办法》都规定了回避制度。 （三）专业能力不能胜任 估价机构认为自身专业能力不能胜任估价业务，就不应承接。 新兴或综合性的估价业务，在没有其他合适估价机构可推荐时，可以承接或与其他较合适的估价机构 联合承接、合作完成估价业务。 估价涉及的其他专业问题（如房屋中镶嵌的古董和艺术品、地上的特殊树木、特殊机器设备），可以 聘请专家，咨询研究机构、生产厂家，或采取“分包”方式或建议委托人聘请相关专业机构或专家出具专 业意见，即可借用相关专业意见。 《房地产估价规范》第8.0.2条规定：“房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任 能力和本机构业务范围的估价业务，对部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力 的专家或单位提供专业帮助。” 第3.0.9 条规定：“在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相