房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第四章房地产估价原则.pdfVIP

第四章 房地产估价原则 考试目的：测查应试人员对房地产估价原则的含义和作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别 是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵循这些原则等的了解、熟 悉和掌握程度。 第一节 房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义（了解） 在房地产估价的实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结 和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动应依据的法则或标准，即房地产估价原则。 二、房地产估价的主要原则 八原则：独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。 一致性原则、一贯性原则等。 不同估价目的，评估的价值类型不同，遵循的估价原则有所不同。 市场价值评估——遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。 其他价值评估——遵循其他原则，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者根据估价目 的和价值类型在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍。 ①抵押价值和抵押净值评估——遵循谨慎原则； ②投资价值——不一定遵循独立客观公正原则； ③现状价值评估——不遵循最高最佳利用原则，按估价对象在某一特定时间（通常为现在）的实际状 况而非最高最佳利用状况进行评估。 三、房地产估价原则的作用 使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一 价值时点的评估价值趋于相同或近似。 估价原则可以帮助估价师思考和衡量估价对象的价值或价格，把估价对象的评估价值首先框定在合理 范围内，然后结合估价方法的测算，评估出一个更加精准的价值或价格。 评判评估价值是否正确（有无误差），可以检查是否遵循了应遵循的估价原则。 【例题】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性， 对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ） 『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价 目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154。 第二节 独立客观公正原则——首要原则 1.独立客观公正原则（掌握）： 独立——无利害关系 （与委托人及估价利害关系人），不受他人影响，凭专业知识、实践经验和职业 道德进行估价。 客观——在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是。 公正——在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，坚持原则、公平正直。 2.该原则要求： 1）估价机构不依附于他人、不受他人束缚、具有独立法人地位。 2）估价机构和估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有利害关系（除收估价费之外）， 否则应主动回避。 3）估价机构和估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不屈从于外部压力。 3.在估价操作层面： 1）估价师假设各方当事人均利己理性（“理性经济人”）； 2）估价师应进行换位思考，以各利害关系人的角色和心态来考虑评估价值； 3）估价师以专家身份来权衡评估价值，得出不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。 【例题】房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场 上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立 『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、 公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。参见教材 P155。 第三节 合法原则 合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 依法依据：法律、行政法规、司法解释，地方性法规，部门规章和政策，地方政府规章和政策、不动 产登记簿、权属证书、批文、合同（土地使用权出让合同、房屋租赁合同）等。广义概念的“法”。 合法原则