房产评估师考试《房地产开发经营与管理》模拟试题（二）.pdfVIP

模拟试题（二） 一、单项选择题 （共 35 题，每题 1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小， 这是因为前者比后者（ ）。 A.更适于进行长期投资 B.变现性差 C.具有更强的适应性 D.具有更专业的物业管理 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合 于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以 风险要小。参见教材 P7～9。 2.如国家债券的收益率为 9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.14，整个 投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。 A.12.45% B.10.26% C.11.98% D.9.68% 『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×（平均收 益率-无风险资产收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。参见教材P26。 3.（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6 个月内销售量 的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。 A.住房价格合理性指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者信心指数 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度， 对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值， 可以判断市场所处的景气阶段；选项 D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来 6个月内是 否计划买房的调查结果来构造。参见教材P44。 4.物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、 为 900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。 A.甲物业投资风险较大 B.乙物业投资风险较大 C.甲、乙两个物业投资风险一样大 D.无法判断 『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50% 2 ＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000；甲的标准差=[（1100－1000） ×0.5 2 0.5 2 2 0.5 ＋（900－1000）×0.5] ＝100；乙的标准差=[（1200－1000）×0.5＋（800－1000）×0.5] ＝200； 甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。参见教材 P233。 5.投资者所要求的最低利率是（ ）。 A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。参见教材 P151。 6.在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。 A.空置率＞合理空置率 B.空置率＜合理空置率 C.空置率＝合理空置率 D.不能判断 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段 在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。参见教材 P51。