房产评估师考试《房地产估价理论与方法》模拟试题（一）.pdfVIP

模拟试题（一） 一、单项选择题 （共35 题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑 其相应的编号） 1.政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。 A.使用上的补偿 B.被征用房地产损毁后的价值的补偿 C.被征用房地产损毁前后的价值之差 D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿 『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中的补偿，包括使用上的 补偿，损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因 征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。 参见教材 P20。 2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。 A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 B.《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，是估价的底线 C.在估价报告中予以说明的情况下，可以充分信任估价委托人提供的作为估价依据的资料 D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据 『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求 是估价底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选 取；选项 C错误，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的 估价所需资料，并保证其提供的资料是真实、完整、合法及准确的，没有隐匿或虚报的情况；估价师 还应对委托人提供的资料进行核查验证；选项D错误，估价师声明、估价假设和限制条件不属于估价 依据。参见教材 P34。 3.下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。 A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构 B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果 D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以 在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完成的。选项BCD 违背房地产估价的职 业道德的要求。参见教材P37。 4.下列选项中，关于房地产变现能力的说法正确的是（ ）。 A.保龄球馆的一个球道一般也可以分割转让 B.生地价格便宜，其变现能力一般强于熟地 C.房地产的变现能力强于一般的有价证券投资 D.特殊厂房比通用厂房变现能力弱 『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是房地产的难以变现的特性。选项A错误，保龄球馆的一个球道，高尔夫球 场的一个球洞，工厂的一个车间，在物理上一般是不可分割转让的；选项B错误，通常情况下，开发 程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱， 在建工程一般比现房的变现能力弱；选项C错误，房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比， 变现能力弱；选项 D正确，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的 范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特 殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。参见教材P66。 5.下列对某宗房地产权益状况的描述中，不属于土地使用管制情况描述的是（ ）。 A.说明该房地产附近有一条单向行驶道路 B.说明是农用地还是建设用地 C.说明容积率或建筑物控制规模 D.说明配套建设保障性住房的要求 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、 未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控 制规模；（3）建筑密度；（4）绿地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建设保障性住房、 公