房产评估师考试《房地产估价理论与方法》习题精讲-第六章收益法及其运用.pdfVIP

第六章 收益法及其运用 一、单项选择题 1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。 A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其中之一可以量化 D、收益和风险均能量化 2、下列各项中，一般不适用收益法估价的是（ ）。 A、学校 B、写字楼 C、影剧院 D、游乐场 3、运用收益法估价的首要步骤是（ ）。 A、测算收益期或持有期 B、测算未来收益 C、确定报酬率或资本化率、收益乘数 D、选择具体估价方法 4、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（ ）。 A、期初 B、期末 C、期中 D、任一时刻 5、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年 的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ） 万元。 A、159.56 B、168.75 C、169.39 D、277.70 6、某宗房地产的土地使用期限为50 年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今 已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 15 万元，报酬率 为 7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。 A、188.92 B、194.62 C、196.25 D、198.18 7、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为 10％， 该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为 40 年，不可续 期。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A、180 B、196 C、200 D、300 8、某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10 年，预计该宗房地产未来正常运 行年有效毛收入为 100 万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率 是 13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（ ）万元。 A、1372.7 B、1309.9 C、953.9 D、900.6 9、某宗房地产的土地使用年限为50 年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运 营费用率为 40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ） 万元。 A、368 B、552 C、561 D、920 10、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛 收入为 120 万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5％，风险报 酬率为安全利率的 60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。 A、536 B、549 C、557 D、816 2 11、已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元／m ；若该房地产的收益期 2 限为50 年，报酬率为 8%，则其价格最接近于（ ）元／m 。 A、3816 B、3899 C、4087 D、4000 2 12、某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m ；若报酬率为8%，收益 2 年限为 30 年，则该房地产的市场价值为（ ）元/m 。 A、4644 B、5192 C、5308 D、5500 13、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率