房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第九章其他估价方法及其运用.pdfVIP

第九章 其他估价方法及其运用 考试目的 本部分的考试目的是测查应试人员对路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、 修复成本法、损失资本化法、价差法、长期趋势法等方法的了解、熟悉和掌握程度。 第一节 路线价法 一、路线价法概述 （一）路线价法的含义（熟悉） 图9-1 不同临街状况土地价值大小的比较 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临 街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价 值或价格的方法。 （二）路线价法的理论依据（熟悉） 路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法。 理论依据——替代原理。 路线价法与比较法的关系： 路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。若干标准临街宗地的平均价格为“路 线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。 其余临街土地的价值是根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整（房地 产状况调整）来求取。 （只做房地产状况调整，不需再做交易情况修正和市场状况调整。） 路线价法与比较法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；路线价先对多个可比实例价 格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行修正和调整，然后再进 行综合；利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”，即所有临街土地的价值， 而不是仅评估出一个估价对象的价值或价格。 路线价法不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价 格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与欲求取的临街土地价值的日 期一致，都是价值时点的。 【例题】路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市 场状况调整和房地产状况调整。（ ） 『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了， 所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。参见教材P364。 【例题】由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修 正。（ ） 『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行 房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。参见教材 P364。 （三）路线价法适用的估价对象和条件（熟悉） 适用对象：城镇临街商业用地的批量估价。 具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的 情形。 前提条件：街道较规整，临街土地排列较整齐。 （四）路线价法估价的操作步骤（熟悉） ①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作价格修正率表； ⑥计算临街土地的价值或价格。 二、划分路线价区段（熟悉） 路线价区段，是指具有相同路线价的地段。 划分原则： 将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两 个路口之间的地段为一个路线价区段。 较长的繁华街道，两个路口之间的地段可以划分为两个以上的路线价区段。 不繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。 同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不 同的路线价区段，分别附设不同的路线价。同一街道可以有两个不同的路线价。 【例题】划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口 之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ） 『正确答案』×