房产评估师考试《 房地产估价理论与方法》考点精讲-第二章房地产及其描述.pdfVIP

第二章 房地产及其描述 考试目的 本部分的考试目的是测查应试人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及其状况描述的了解、 熟悉和掌握程度。 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义 土地、建筑物和其他相关定着物，实物、权益和区位的结合体。 二、土地、建筑物和其他相关定着物的含义（熟悉） 1.土地的含义 土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域（平面概念）； 土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限（立体概念）； 土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限。 政府出让建设用地使用权的土地，其地表范围通常是根据界址点坐标的平面界址图或建设用地红线 图，由土地管理部门或规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封 闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。（与测量知识印证） 2.建筑物的含义 广义建筑物包括房屋和构筑物，狭义主要指房屋。 房地产估价中一般将建筑物作广义理解。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温 隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间。（房屋与构筑物的 区别：房屋有内部空间，构筑物没有内部空间，或者人们只在其外部活动）。构筑物如水塔、烟囱、道路、 桥梁、隧道、水坝等。 3.其他相关定着物的含义（熟悉） 附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，土地或建筑物的从物。 三、房地产实物、权益和区位的含义 1.房地产实物的含义（考点在相关知识部分） 房地产中看得见、摸得着的部分，如，土地形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物外 观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。 房地产实物是有形的实体、实体的质量、实体组合完成的功能。以一幢房屋为例，其有形的实体，如 结构，是砖木的、砖混的、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，如优良工程，合格工程；组合完 成的功能，如空间布局如何，户型如何。 【2013 年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（ ）。 A.房屋实际用途 B.土地开发程度 C.房屋建筑结构 D.房屋出租情况 E.房屋维护状况及完损程度 『正确答案』BCE 『答案解析』本题考查的是房地产实物状况的描述。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程 度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状 况。参见教材 P76。 2.房地产权益的含义（掌握） ★房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。★房地产权益包括： ①拥有的房地产权利。——拥有的是所有权还是使用权。 ②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。——抵押权、租赁权或地役权（他项权利）。 ③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。——房地产使用管制（对土地用途、容积率、建 筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）（规划因素），相邻关系（相邻权）、被人民法院查封、异议登记 等而使房地产使用或处分受到限制。 ②和③要能区分。 ④额外的利益或好处。——住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，电梯广告、屋顶或外墙面可 租售给广告公司做广告获取经济收入。 ⑤相关债务。——那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、 水电费、房产税等。 ★房地产权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁 权。 （1）房地产所有权：房地产所有权人对自己的房地产依法享有 占有、使用、收益和处分的权利（四 项权能）。（三种） ——单独所有，指房地产由一个单位或个人享有所有权。 ——共有，两个以上单位或个人共同享有所有权。按份共有 （区分份额）和共同共有 （不区分份额）。 ——建筑物区分所有权，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的 权利。（复合