房产评估师考试《房地产开发经营与管理》考点精讲-第七章风险分析与决策.pdfVIP

第七章 风险分析与决策 【考情分析】 题型 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 分值 2017年 3 题3分 2题4分 1题1分 － 6题 8分 2016年 3 题3分 3题6分 2题2分 1题8分 9题19 分 2015年 3 题3分 2题4分 2题2分 1题8分 8题17 分 2014年 3 题3分 2题4分 2题2分 － 7题 9分 2013年 4 题4分 2题4分 3题3分 － 9题11 分 2012年 4 题4分 2题4分 2题2分 － 8题10 分 2011年 3 题3分 2题4分 1题1分 1题12分 7 题 20 分 2010年 3 题3分 1题2分 2题2分 － 6题 7分 2009年 － 2题 4分 2题2分 1题5分 5题11 分 2008年 3 题3分 2题4分 1题1分 － 6题 8分 第一节 房地产投资项目不确定性分析 1.房地产开发投资和置业投资的不确定因素 开发投资的不确定因素（八类） 置业投资的不确定因素（四类） ·土地费用 ·建筑安装工程费 ·租售价格 ·购买价格 ·开发期与租售期 ·权益投资比率 ·容积率及有关设计参数 ·空置率 ·资本化率 ·运营费用 ·贷款利率 ·资本金或借贷资金所占比例 2.权益投资比率 ·权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例 ·权益投资比率低，说明资本金少，借款资金多，使用了高的财务杠杆，投资者的风险和报酬相应增 加，权益投资收益率高 ·当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益 投资比率 ·金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率 3.运营费用 ·运营费用是为了维持物业正常使用或营业的必要支出 ·通过签署长期物业协议可以减少运营费用的变动，但无法排除通货膨胀的影响，也无法减少大修理 费用的变化 4.不确定性分析的种类（三类） ·盈亏平衡分析 ·敏感性分析 ·风险分析（概率分析） 第二节 盈亏平衡分析 1.盈亏平衡分析的概念 ·对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间至少有一个转折点，称为盈亏平衡点，也 就是利润为零时的点 ·在这一点上，销售收入等于总成本费用，既不亏本也不盈利 建立成本与产量、销售收入与销售量之间的函数关系，通过函数运算找出平衡点 2.盈亏平衡分析的分类