房产评估师考试《房地产估价理论与方法》全考点串讲.pdfVIP

《房地产估价理论与方法》考点串讲 第一章 房地产估价概论 1、专业估价与非专业估价区别（五点） 专业机构和人员、专业意见、公信力、有偿服务、法律责任。 专业估价前提：独一无二、价值量大 估价的主体——估价师和估价机构 估价的客体——估价对象的价值 估价最终目的——分析、测算、判断价值，专业意见 衍生业务和咨询顾问业务 价格和价值分配业务 房地产价值提升评估业务 价值减损评估业务（价差法） 相关经济损失（停产停业、搬迁、租金损失等）评估业务（损失资本化法） 房地产咨询业务等。 2、房地产估价的五特点 特点 1：评估价值非价格。 特点 2：模拟市场定价非代替市场定价。 特点 3：提供价值意见，不作价格保证。 鉴证性估价（涉及第三方）法律责任大于咨询性估价（自评自用）。 特点4：误差不可避免，有合理范围 评估价值＝真实价值＋误差。 特点 5：是科学也是艺术。 判断误差（重点） （1）不与真实价值比较，与合格估价师同一估价对象、同一目的、同一价值时点下的重新估价结果 比较——直接判断 （2）考查估价程序、估价过程、方法——间接判断。 （3）防止误差——估价业务技术规范和职业道德规范。 3、房地产转让和租赁的估价需要 为转让服务：买卖（市场价值、买家出价、卖家要价、合理价格等）、互换（差价）、作价入股、作 价出资、抵偿债务等。 为租赁服务：确定租金、租赁权价格、提前结束租约对承租人补偿。 4、房地产抵押的估价需要 初次抵押、再次抵押、续贷抵押估价 贷款前期：抵押价值评估、贷款项目评价、抵押率测算； 贷款期间：价值动态评估（批量评估）。 处置期：处置价值、处置方案、处置方式等。 5、房地产税收的估价需要：核定计税依据 6、征收征用的估价需要 “公共利益原则”，“公平补偿原则” 补偿包括：使用上的补偿，实际损失。 征用后损毁的补偿：租金损失＋损毁前后的价差。 征用后灭失的补偿：租金损失＋被征用房地产的价值。 产权调换：调换差价。 7、司法拍卖估价——确定拍卖保留价，市场价值 8、房地产损害赔偿估价——确定损失额 价值减损（不修复）＝损坏前后价差 修复价值增加额＝修复后前的价差 经济可修复的判断——修复必要费用修复后的价值增加值（成本效益原则）。 总损失额＝修复必要费用＋修复后的价值减损额 9、房地产保险估价 投保环节，确定保额和保费。 事故发生环节，定损，赔偿额。 保险期间，确定保险标的价值变化，采取补救措施。 10、国有土地有偿使用估价 招标：政府的招标底价，投标人的投标报价。 拍卖：拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价。 挂牌：出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价。 协议：协议最低价和最高价。 11、行政管理需要估价： 最低出让价、补地价、基准地价、标定地价、房屋重置价格、转让申报价格审核、划拨地转让的土地 收益等。 12、其他需要估价 资产证券化 异议复核、鉴定估价 住房反向抵押估价（以房养老） 估价要素 13、估价当事人 估价机构（估价师人数：合伙制2 人以上，公司制8人以上）估价师只能受聘于一个估价机构，不可 个人单干，估价机构接受委托业务并统一收费。 委托人不一定是权利人或报告使用者。权利人一般是利害关系人，利害关系人不一定是权利人。如： 法院强制拍卖、政府征税、抵押贷款、政府征收等。 14、估价目的：委托人的预期用途。源于委托人的需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。有多 个目的，要分开说明。 估价目的是龙头，影响：估价对象范围、价值时点、价值类型、估价依据、估价方法，估价结果。 市场价值评估，有租约限制的房地产要考虑租约的影响。 例外：征收补偿价值评估，有租约限制的房地产，视为无租约