房地产营销策划创新理念.docxVIP

　　前言 　　目前房地产市场的一个特点是：众多楼盘越来越重视楼盘的包装和宣传筹谋，言必称营销；而目前市场的另一个特点是：种种营销战略、企划方案往往初看新颖、蛮有创意，在市场上也确实造了浩高声势，但商场的洗礼经常很暴虐，日趋理性的消费者个别的心思并不那么好捉摸，结果是除了少数热销楼盘切准市场的脉搏，一时独领风骚之外，众多房产商吃力并不讨好，巨额的告白投入和闹猛的促销让利都拉不动疲软的市场需求。开发商、署理商、筹谋商都只能对曾被视为救命稻草、包治百病的营销筹谋苦笑：谁叫现在是买方市场呢！ 　　仔细推究造成这种心理落差、难堪局面的原因，症结所在照旧：中国的房地产营销筹谋理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销筹谋理论体系尚未在房地财产内形成。房地产产物差异于一般的消费品，其物业的不可移动性、代价的高额性、生产周期的恒久性、消费需求的条理性和多样性，无不影响着销售的乐成可能性。房地产营销筹谋受到空前的重视，也就不敷为奇。在此认识之上，笔者认为有须要对房地产营销筹谋的内涵、人文配景、职能范畴、目标界定等作一番描述，并有意作抛砖引玉之举，在4CS营销组公道论的阐释底子上，提出一些营销创新的看法。 　　一、 房地产营销筹谋内涵及其人文配景 　　房地产营销筹谋是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用种种营销手段、营销东西来实现房地产代价的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的历程，其中心是主顾。主顾的需求千差万别，注定房地产营销筹谋从单一化趋向全面化，营销办事从注重外貌趋向追求内涵。它不但要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及生长要求，体现市场的要求。 　　市场上对营销有一种菲薄的认识，将营销筹谋仅仅等同于一本本洋洋洒洒或字字珠玑的筹谋方案文本，或是花花绿绿、美仑美奂的告白设计，或是精巧细致、豪华铺张的案场部署。追根究底，这些文案、告白、样板房的精心打造都只是停留在吸引消费者、营造人气的成果上，离到达销售目的、实现房产代价另有一大截距离呢！ 　　经过暴虐的商战洗礼和有效的咀嚼消化，房地产营销筹谋界开始提倡从产物做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、成果细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、会合供热和供饮用水、建立底层排挤、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶开井、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络办事、营造知识故里．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求生长趋势的卖点一经公布，就能掀起新一轮的热销。创新大大富厚了营销筹谋的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、掌握市场，制定切实可行的营销方案，才有在猛烈竞争中脱颖而出的希望。二、 房地产营销筹谋的职能范畴及目标界定 　　物业第一性，营销第二性。 　　房地产市场营销应该有阐发物业卖点、展开卖点的一个历程，但不应该是人为制造卖点，不应该是为了营销而营销。消费者的需求必须通过消费产物自己才气得以满足。脱离物业自己特性、随意夸大物业特性去营销，只能制造负面效应，到头来纠纷不停、后遗症并发，与市场营销的初志南辕北辙。如此看来，理性地认识房地产营销筹谋的公道内核，摆正营销筹谋在房地产开发中的职位，对促进房地财产康健生长有着无限深远的意义。 　　营销筹谋，属于市场要素整合学。我们知道，任何一宗房地产在市场上都是唯一无二的。每一宗楼盘有差异的区位，在同一区位有差异的路段，在同一路段有差异的地块，在同一地块有差异的幢号，在同一幢号有差异的房型等等。这是房地产物天然所具有的差异化。针对差异房地产的营销筹谋自然就是因时、因地、因人而完全差异的排列组合历程。因此，任何房地产项目的营销筹谋必须忠实于房地产项目自己所占有的资源，必须忠实于与这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场。 　　营销不是万能的。没有物业的底子，就不可能有营销的前提。几年前，当大量商品房完工后开始空置，生长商无不寄希望于营销商的专业水平，迷信房产营销为包治百病的名医门诊室。如今，营销筹谋的重心前移，物业胎教即营销的前期介入成为时下的一个市场特征。营销筹谋的分量产生了重要的变革，以纯市场看法掌握物业前期开发设计的市场特征要远远重于后期销售。如果我们不知道市场需要什么产物，不知道人们对代价、地段、房型、情况、物业治理等一系列物业要素有什么要求，不知道目标消费者在哪里，不知道一定区域内人们的生活习性，而光凭小我私家的意愿、料想或盲目跟风去设计、去计划、怎么可能简朴的凭营销去实现市场推广呢！ 　　营销筹谋的重头戏在于研究消费者需求，引导消费者需求，进而满足消费者需求，其职能范畴是； 　　1、 存眷市场动态，认真阐发楼盘与市场的对接问题； 　　2、 主动创造经济效益、社会效益，做好产物定位、包装等系列