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　 东一时区 （SOMO工场） 裙楼 营销筹谋案 九州盛世告白 目 录 前 言………………………………………………………………………3 第一部门 市场阐发篇…………………………………………………….4 一、人民路(东区)商业市场表面 二、本项目周边商区阐发 三、人民路(东区)主题商场阐发 第二部门 项目定位篇…………………………………………………….15 一、项目阐发与评价 二、商业功效定位 三、项目经营模式定位 四、目标客户定位 第三部门 代价定位篇……………………………………………………34 第四部门 营销计谋篇……………………………………………………37 一、总体营销思路 二、营销主题 三、营销路线 四、代价竞争计谋 五、促销计谋 六、告白宣传计谋 第一部门 市场阐发篇 人民路东区商业市场表面 （一）人民路商业市场历史回首 由于历史原因，向阳商圈早期的商业办事网点漫衍很散乱，只有解放路东与向阳路为IT商贸中心地段，并且多数范围较小，经营项目和品种单一，档次也较低。 合峰、国储是其时较具范围的连锁商场。这样的局面连续了三四年，区内商业没有形成其他业态的大型商圈。直到3C和百脑汇的开业，才算是结束了东区商业竞争单薄、商业经营面狭窄的局面。 （二）东区（人民路）商业市场现状 1、 市中心区东移工程启动，火星大道（万家丽）不停引起外区域置业群体的注意。芙蓉、雨花区政府的迁移，使得东区房地产市场空前火爆，由此促使与之配套的商业办事设施的兴起，于是短短几年，东区全面兴起商业配套。 东区商圈凭借同远大、马王堆的代价优势及辽阔市场前景吸引了众多中小投资客户，至此，“交通→住宅→消费→商场（商铺）→人流→交通”这样一个良性循环体系开端形成。 2、现阶段东区商业物业主要会合漫衍在人民路中和万家丽大道北段。这些商业设施范围较大，修建层数以二到四层为主。政府的政策支持和区内的远景筹划，给了投资者以绝对的信心，使得东区目前平均租售率达72%。 近几年兴起的商场、超市档次都不低，上河的动员越发促使商业的代价升值。并且目前区内及周边区域在售及即将发售的多家项目临街裙楼都将引进或已引进超市和大型商业。众多商业物业的涌现，虽促使该片区商业竞争趋于白热化，但同时使市场形成了多元化商业格式，使得东区终于有了自己的商业圈，东区人终于有了自己的购物天地。 3、目前，东区商业旺区主要有四个： （1）马王堆商业区： 主要是建材产物； （2）高桥区： 主要是食品批发市场等； （3）向阳商业区： 长沙重点的IT市场； （4）人民路东延线商业区： 主要办事社区消费。 4、从另一角度阐发，东区商业圈可分为两大部门：传统市场群商业区及新兴起的社区商业区。 传统市场群商业区以马王堆为中心向周围伸展，并在不停地改革及壮大。而社区商业区在上河国际等大型商场进驻后已具备相当实力，近期出现的商业城更是掀起东区商圈又一轮热潮。政府也非常重视对这一片区的筹划，门路交通方面十分完善，筹划中的东区商业中心更为此片区一语道破，其生长势头仅次于CBD市中心。 5、值得一提的是， “上河国际”掘客出该片区商业物业潜在的优势，引进国际品牌，给市场带来巨大的打击，吸引了大量买家，在较短的时间内其一层商铺就被全部“消化完”。总体上销售较为乐成，首要因素是生长商准确的定位，弥补了东区市场的空缺，迎合买家所需。以上充实说明了商业物业开发的乐成，取决于准确的定位和有效的营销。 （二）人民路东区商业市场的未来 商业市场长足生长的一个重要因素就在于干系国计民生的市政设施的完善，从而吸引更多人流，最终进一步扩张商圈： 1、 筹划建立中的人民路东延线工程2007年落成，将成为长沙第四条跨区域通道，建成通车后将对东区住宅和消费市场产生深远影响。 2、 筹划建立中的东区商业文化中心是长沙市的都会次中心，建立成融合商业中心、金融中心和文化中心于一体的商业发达地带。 3、 建立中的上河国际商业面积约7万平方米，是集购物、休闲、娱乐为一体的大型场合。?? 4、 城纠正在如火如荼地进行，在都会建立得以变动的同时，该片区商业代价正呈井喷良性趋势生长。 ?通过上述几个因素可以看出，人民路东区商铺目前的升温现象只是一个开始，大范围的生长还在以后。可以预见，人民路东区商业办事设施将不停升级，并朝着范围化、范例化、办事化的偏向良性生长；同时，作为都会循环链的一个有机组成部门，人民路东区商业办事设施也将在人民路东区整个房地财产生长和都会的未来生长中起到一个助行动用，以使二者能越发协调的生长。 本项目周边商区阐发 （一）随着东区鼎力大举开发，尤其是东区大面积住宅兴起，特别是随着东区造城的推进、区政府片区的崛起，火星大道作为焦点交通枢纽地段，周边的商业裙楼之商业代价日趋看好。 上河国际的即将