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从郑州黄河大观的生死蜕变看旅游地产投资项目的五大盈利模式 一、案例介绍：郑州黄河大观的生死蜕变 2001年9月7 日，河南大河报报道。一位老人来郑州看望老友，在朋友的推荐下，自己乘 兴来到“黄河大观”游览，没想到规模如此宏大、如此有名气的景点竟是荒草一片、凌乱不 堪。“八达岭长城”、“大雁塔”、“兵马俑”等很多仿古建筑也已经破烂不堪。动感电影院大 门紧闭，根本没有开放，广场上的路灯没有一盏有灯泡。走了很长时间，竟然没有碰到 1 名管理人员，也没有发现有别的游客„„ 黄河大观的前身叫“黄河之旅”，1993年由国家旅游局、河南省旅游局和郑州市政府共同投 资建设。这是一块被很多人寄予厚望的旅游胜地:5400亩的自然王国内，拥有4条天然流淌 的河流、3 片郁郁葱葱的黄河防护林、1000 多亩漾绿的森林、42 万棵名贵的树木、169种 湿地保护禽类和野生动物以及保护完整的黄河文化和西山文化遗址。根据规划，黄河大观是 一个以黄河文化为背景，以黄河流域人文景观为表现形式，融合国内外高新技术和建筑艺术 于一体的大型主题文化公园。建成后，将成为国家级旅游线路的龙头项目。 可是到1995年建成之后，它却没有产生预期的市场效应。 后来，国家和省里都不再投资，有关方面只好开始对外招商引资。1995年，由国内外5 家公司出资500万美元组建黄河大观。但现实依然很残酷，黄河大观依然在惨淡中挣扎。之 后，股权开始了频繁的变更，而频繁的股权变更让黄河大观在迷失中日渐败落。2002 年， 黄河大观仅收入63万元，利润为负33万元。在资本无法获利时，股东们纷纷选择了逃离。 2003 年底，香港恒盛国际集团有限公司收购控股，成立郑州黄河大观有限公司。开始了黄 河大观的蜕变，由一个纯旅游项目向旅游地产的蜕变。 他们依托黄河大观多年来积累的人文景观、植被、湖泊等丰厚资源，密切结合郑州市总体规 划和社会特定群体的消费需求，对黄河大观的产业发展提出了新的定位：整合优势资源，以 原黄河大观人文旅游景观为基础，以高尔夫、运动城为支撑，以“果岭山水”中的度假别墅、 花园洋房为龙头进行全面开发，经过5至8年的不断努力，把黄河大观建成环境优美，建筑 风格独特，配套设施齐全，融居住、休闲、运动、商务等为一体的国内最卓越的旅游地产项 目。 6 年后，获得了巨大的经济效益和良好的社会效益，尤其是树立了丰碑性的品牌。“果岭山 水”获得了国家级绿色社区等很多荣誉。2008年2月1 日，郑州黄河大观有限公司在新加 坡成功上市。 二、案例启示 纯旅游项目：投资收益期长、利润率低、可持续回报时间长。 房地产项目：投资收益期短、短期高额回报、融资能力强。 旅游与地产的融合是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售利润，低成本土地与 高成本配套等相互联结的极佳发展模式。 旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了 地产项目的价值上升；地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游 的自然资源。旅游地产是房地产开发中的对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种 模式。 三、旅游地产五大盈利模式分析 由于旅游地产对资源和产业的融合从而实现了旅游地产投资项目在盈利模式上的多样性和 深刻性。 盈利模式一：销售地产项目盈利。 这是地产项目的利益根本，所有的地产项目定位、开发，最终的利益首当其冲的必将是通过 对外的销售来实现盈利。 地产项目通过其预售或者是现售，实现高额回报。尤其是地产项目的预售不但实现了高额的 利润，更是保障项目开发过程资金链的重要环节。尤其是当前，地产愈发的与金融密不可分， 作为资金密集型行业，地产项目首先需要保障的就是资金。地产项目的销售同样解决了旅游 项目短期难以实现盈利的硬伤问题，也为后续的项目持续开发提供了支持。 旅游为地产项目的销售带来的最大的支撑就是“人气”。地产项目的销售首先依赖的就是人 气，没有人气，再好的项目也只能等死。旅游项目的特点和其所具备的条件，都为地产项目 提供着人气，当然也包括直接客源，这些则是一般广告宣传所无法达到的。 盈利模式二：经营旅游项目盈利。 旅游项目需要长期持续的资金作保障，有了地产项目的资金支撑，旅游项目能够不断完善， 逐渐升温。同时，地产项目的开发反作用于旅游项目，使得旅游项目有了更丰富的客流保障。 旅游项目的经营，包括地产项目的物业管理都为项目提供了长期的、持续的现金流。 一般的旅游项目回报期都在15年以上，很多项目都是由于开发商无法保障资金的到位而使 得项目进入资金跟不上、管理跟不上、经营跟不上、资金更加跟不上的恶性循环，甚至有的 项目就半途而废。有了地产项目