税务稽查案例房地产开发企业稽查案例.doc

第三章 房地产开发企业稽查案例 3-1 某房地产企业隐瞒收入偷税案 本案特点: 本案税务稽查人员采取了多个方法, 从多个步骤和部门搜集相关证据, 对房地产行业收入真实性进行了具体检验, 检验方法利用合理, 问题考虑周全, 对行业检验含有一定指导作用。 一、 案件背景情况 （一）案件起源 3月, 某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报, 反应某房地产开发有限企业在开发A花园和B宾馆项目中, 拖欠税款60多万元, 隐瞒收入偷税100多万元。 （二）纳税人基础情况 某房地产开发有限企业12月登记注册, 注册资本618万元, 。1月至12月期间,该企业共开发A花园、 B宾馆、 C大厦三个房产项目, 而且三个项目都已完成施工。 该企业企业所得税实施核定应税所得率征收方法征收; 土地增值税实施先预征、 后清算管理措施。到12月31日止, 该企业未进行土地增值税清算。 二、 检验过程与检验方法 （一）检验预案 稽查局接到举报案件后, 检验人员围绕纳税人涉税情况开展调查: 一是到主管税务机关了解税收管理情况。该企业开业以来, 所开发三个工程项目均已完成施工, 共申报地方各税102万元, 缴纳57万元, 尚欠缴45万元。、 和近三个纳税年度, 各只有一次申报税款统计, 其她申报都是零申报, 且其开发B宾馆项目, 从未申报缴纳税款。二是到房产管理部门了解销售登记情况。发觉该企业开发三个项目基础已销售, 但多数未办理产权登记相关手续。检验人员初步认为该企业有偷税现象, 快速成立专案组, 全方面负责本案查处。 （二）检验具体方法 1.账面检验, 发觉疑点 检验人员在推行了相关法定程序后, 对纳税人相关账簿和凭证进行了检验。经过检验发觉, 该企业会计科目设计不全、 会计账簿登记不实、 账表勾稽关系不平、 会计凭证装订不齐。针对这种情况, 专案组决定抓住时机, 报经市局局长同意后, 实施调账检验。3月28日, 专案组调取了该企业6月至12月记账凭证、 会计账簿以及部分售房合相同资料。 检验人员按工作内容分成两个小组, 一组负责账面收入、 预收款凭据记账联金额、 号码和售房协议中面积、 单价、 金额等资料电脑录入, 并进行对比分析; 另一组负责到产权登记部门、 购房对象等进行项目销售情况和房源情况外围调查。经过对账面收入、 收款凭据分析和房产项目销售、 收款、 协议比较, 发觉三个疑点: 一是入账收款凭据记账联缺号; 二是收款凭据记账联金额与售房协议中金额有差异; 三是部分实际已售房但未发觉销售协议, 而且这部分销售房屋在账簿中没有收入统计。 2.问询调查, 外围取证 依据三个疑点, 专案组初步认为举报人举报内容基础属实。经过研究, 专案组决定对该企业财务人员、 法定代表人分别进行问询。 检验人员首先对该企业会计人员进行问询, 请她解释账上三个疑点问题。会计人员反应: 企业自开业以来, 已换了两任会计, 第一任会计已在一年多前辞职, 现不知去向, 以前会计上怎样进行账务处理她不清楚。企业按揭销售房屋有两种情况, 一个是真实销售, 取得银行按揭款会计上做“预收账款”处理; 另一个是借亲友、 及企业职员名义销售, 实际并没有真正实现销售, 取得银行按揭款会计上做“长久借款”处理。现会计上账务处理是出纳给多少发票会计做多少账, 向税务机关申报纳税时听从法人代表安排, 其她情况就不知道。检验人员经过第一次对会计人员问询后发觉, 要取得案件突破, 关键是要突破法人代表。 当检验人员找企业法人代表进行问询时, 法人首先将责任推到前任会计身上。但经过检验人员摆事实、 讲道理, 耐心宣传, 最终在事实面前, 法人交待, 企业另有一本代收水电费账, 统计了部分售房尾款收入。专案组取得这一关键线索后, 立刻调取了该企业收款票据存根和代收水电费账簿, 同时, 责成该企业限期提供全部售房协议。 专案组将调取收款凭据存根联号码、 金额和代收水电费账簿中收款凭据记账联号码、 金额电脑录入后, 与录入该企业账面情况合并进行对比分析, 发觉凭据存根、 账面收入、 售房协议三者还多处不一致, 与其房屋销售广告、 房屋平面图上标示房源相比, 还有部分店面销售协议、 收入未如实提供。 专案组在进行问询、 实地核查同时, 展开了外围具体调查。到城建计划部门调取了《房屋计划许可证》和《验收合格证》; 到购房户了解购房付款和付款票据取得情况; 到房管部门查阅了该企业销售房产办理产权证情况等, 发觉该企业A花园“五号楼”11个店铺已办理了产权证, 取得售房款93万元, 而在该企业账簿上没有统计。 专案组再次对企业财务人员和法定代表人进行问询。经过讲事实、 政策攻心, 企业法人代表又交代了部分事情: 企业开发C大厦其中一部分房屋销售款由另一合作股东直接收取, 没有进入企业账, 但房产证由企