第六讲房地产行业税收专项检查.docVIP

第六讲 房地产行业税收专题检验 相关房地产行业税收专题检验文件精神 1、 检验对象 辖区内房地产企业。 2、 检验年度 通常检验税款缴纳情况, 有包含税收违法行为, 应追溯以前年度。 3、 检验内容 此次专题检验要落实各税统查标准, 关键检验营业税、 企业所得税、 个人所得税申报缴纳情况。 （1）营业税关键检验内容 1）按协议要求时间应收取而未收到销售款是否纳税; 2）预收款（预收定金）是否立刻纳税; 3）多种换购房地产、 以房地产抵债、 无偿赠与房地产、 集资建房、 委托建房、 中途转让开发项目、 提供土地或资金共同建造不动产、 拆迁赔偿（安置）等行为是否按要求足额纳税; 4）以投资入股名义转让土地全部权或不动产全部权, 但未与接收投资方共担风险, 且收取固定收入或按销售收入一定百分比分成行为是否纳税。 （2）企业所得税关键检验内容 1）各项应税收入是否真实、 完整。关键是多种经营收入、 附件收入是否全部按要求入账, 有没有已实现收入不确定、 长久挂往来或做账外收入情况; 2）税前扣除项目是否真实、 正当。要结合行业特点关键检验各项准备金、 风险金、 业务招待费、 广告费、 租赁费、 工资及相关费用、 财产损失、 捐赠支出、 改扩建及装修工程支出、 管理费等项目。 （3）个人所得税关键检验内容 根据个人所得税法和《国家税务总局相关深入加强对高收入者个人所得税征收管理通知》（国税发[]57号）等法规、 文件要求, 检验房地产行业个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况, 尤其要将房地产企业经营者作为检验关键。要着重查处以下行为: 1）纳税人和扣缴义务人签定假协议、 假协议, 少报收入少纳税, 共同实施偷税行为; 2）扣缴义务人有意为纳税人隐瞒收入、 进行虚假申报, 从而少缴或不缴个人所得税行为。 4、 时间安排 （1）此次专题检验从7月1日开始至9月30日结束。 （2）10月底前, 各地以省级税务机关名义向总局报送此次专题检验总结汇报。 一、 营业税 一、 相关纳税义务人与扣缴义务人应注意事项 1、 企业租赁或承包给她人经营, 以承租人或承包人为纳税人。 单位和个体户职员, 雇工在为本单位或雇主提供劳务, 不组成纳税人。 2.建筑安装业务实施分包或者转包, 以总承包人为扣缴义务人。 建筑业总承包人将工程分包或者转包给她人, 以工程全部承包额减去付出分包人或者转包人价款后余额为营业额。 二、 征税范围 营业税征税范围是: 在中国境内提供给税劳务, 转让无形资产或销售不动产。 只要是在境内不动产, 且不管其是否为境内或境外单位、 个人开发, 或是否在境内或境外销售, 都是属于营业税征税范围。 确定应税行为是否成立, 能够从两个方面把握: 1、 是否提供了应税劳务, 转让了无形资产或销售不动产; 2、 提供劳务, 转让无形资产或销售不动产行为是否属于有偿或视同有偿。只有同时符合这两个条件, 应税行为才能成立, 不然, 就不成立。 具体征收范围 1、 建筑业: 是指建筑安装工程作业。其征收范围包含: 建筑、 安装、 修缮、 装饰、 其她工程作业。 2、 服务业: 是指利用设备、 工具、 场所、 信息或技能为社会提供服务业务。其征收范围包含: 代理业、 旅游业、 饮食业、 仓储业、 租赁业、 广告业、 其她代理服务业。 租赁业, 是指在约定时间内将场地、 房屋、 物品、 设备或设施等转让她人使用业务。但融资租赁不属于“租赁业”征收范围, 应按“金融业”征税。凡从事房地产出租业务单位和个人, 以其租金收入为征税对象, 按本税目征收营业税。 3、 转让无形资产, 是指转让无形资产全部权或使用权行为。其征收范围包含: 转让土地使用权、 转让商标权、 转让专利权、 转让非专利技术、 转让著作权、 转让商誉。 转让土地使用权, 是指土地使用者转让土地使用权行为。土地全部者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地全部者行为, 不征收营业税。 以无形资产投资入股, 参与接收投资方利润分配、 共同负担投资风险行为, 不征收营业税。但转让该项股权, 应征税。 4、 销售不动产, 是指有偿转让不动产全部权行为。其征收范围包含: 销售建筑物或构筑物, 销售其土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物, 是指有偿转让建筑物或构筑物全部权行为。以转让有限产权或永久使用权方法销售建筑物, 视同销售建筑物。 （2）销售其她土地附着物, 是指有偿转让其她土地附着物全部权行为。 凡从事房地产开发经营单位和个人, 在房地产销售后, 以其销售收入额为征税对象, 按“销售不动产”税目征收营业税。 单位将不动产无偿赠与她人, 视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地使有权一并转让行为, 比照销售不动产征税。 以不动产投资入股, 参与接收投资方利润分配、