兰州市房地产市场现状研究及发展预测——基于PEST分析.docVIP

摘要：随着我国经济社会的快速发展以及城镇化进程的不断推进，我国房地产行业经历了高速发展。但在目前国家经济结构转型升级、市场库存渐增、购房需求收 缩等多重压力下，房地产行业的发展方向已经从数量覆盖转向质量提升，房地产的高增长周期已经成为历史。基于此，本文运用战略分析中的宏观环境分析工具（PEST） 对兰州市房地产市场现状进行研究，并初步得出“十四五”期间兰州楼市短期窄幅波动、而长期缓慢下行的结论。 关键词：房地产市场，宏观环境分析（PEST），实体经济转型升级，土地财政，人口增长率 2021年作为“十四五”开局之年，国家确立了“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局，我国经济增长的引擎将由基建和房地产投资转向消 费和制造业投资；刚刚闭幕的全国两会，也在政府工作报告中再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的目标任务，整个房地产行业面对宏观政策的调整，将处于 更加严峻的生存环境中，房地产市场的竞争程度也会愈加激烈。在此背景下，作为西部地区重要的中心城市之一，兰州楼市也将紧随全国房地产行业整体发展趋势的转变 而调整。本文运用宏观环境分析工具（PEST）对兰州市房地产行业的整体发展情况进行战略分析，并初步预判“十四五”期间兰州楼市的走向。 一、兰州房地产市场宏观环境分析 （一）战略管理工具PEST的定义PEST分析是对企业所处行业的宏观环境进行分析的模型。企业外部环境一般不受企业掌握，PEST模型分析就是从政治法律环境因素 （Political）、经济环境因素（Economic）、社会和文化环境因素（Social）以及技术环境因素（Technological）等四个方面对影响企业的主要外部环境因素进行分 析。从战略角度分析企业面临的外部宏观环境，把握整个行业的现状及变化趋势，利用有利于企业发展的机会，避开环境可能带来的威胁[1]。 （二）政治法律环境因素分析 房住不炒，未来房地产行业发展的总基调。自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，2018年两会上提及了“房住不炒”“落实地方主体责任”“长 效机制”“租购并举”等关键词，2020年两会又重提“房住不炒”，强调因城施策，2021年“房住不炒”第三次出现在全国两会政府工作报告中，并在“十四五”规划中 强调“房住不炒”定位，强化城市政府主体责任，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[2]。由此可 见，兰州现阶段商品房限购、限贷等楼市调控政策不会有重大变化，一旦房地产市场出现过热的征兆，调控政策必尾随而至。 经济结构优化，资金更多流向制造业和消费升级。2020年我国在遭受新冠肺炎疫情冲击的同时，西方发达国家禁止对我国高新技术转让和高新技术产品出口，限制 我国对外高科技领域投资，我国的经济发展遭遇技术“卡脖子”的问题。为改变受制于人的被动局面，完善我国的自主科技创新体系，“十四五”规划将创新驱动发展提 升到全新的历史高度，将科技自立自强发展上升到国家发展的战略支撑地位，科技创新被摆在了国家发展的核心地位，经济结构优化和提质增效将是未来五年的工作重点 [2]。房地产是资金密集型行业，吸金能力也随着房价的上涨被快速放大，势必产生挤压效应，导致其他行业投资缩水。可见，房地产行业已经明显阻碍了我国实体经济 转型升级和消费升级，商品房回归居住属性是大势所趋，房地产拉动经济发展的时代已成历史。 房地产去金融化，防范金融风险降杠杆。近期银保监会主席郭树清强调：“我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、信托等资金进入房地产行 业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”[3]，引发市场对金融风险的高度关注。附加了金融属性的房地产市场，类似于股市、汇市、债市，具有 收益性、流动性和风险性，但因长达二十年的房地产市场普涨行情，房地产市场的风险被普遍忽视，巨额资金被裹挟进了房地产市场，但又没有形成类似股市、汇市的风 险管控和对冲机制，房地产金融化不断违背金融风险和收益相匹配的基本原则，最终使得房地产市场的发展越来越依赖推高房价，市场泡沫被加速扩大。从2020年开始， 政府加大调控力度，控制资金流入房地产市场，降低房地产市场资金杠杆率，促进房地产行业去金融属性，全面遏制房地产行业泡沫扩大。 新型城镇化影响有限，提升人口增量难度大。“十四五”规划纲要中提出，以促进城市群发展为抓手，加快形成“两横三纵”城镇化战略格局，同时加快农业转移 人口市民化，坚持存量优先、带动增量，统筹推进户籍制度改革和城镇基本公共服务常住人口全覆盖，全面放宽城区常住人