物业投标书技术标.doc

物业招标书技术标 物业招标书技术标 PAGE/NUMPAGES 物业招标书技术标 正本 盐城“*小区”先期物业服务 （技术标） 投 标 书 招标人名称：房地产开发有限公司 招标项目名称：*小区 1 目录 第一章项目大体、特色及管理举措 第二章质量管理目标及管理方式 第三章物业管理服务内容 第三章人力资源的装备及管理 第五章管理规章制度 第六章档案的建立与管理 2 第一章项目大体、特色及管理举措 盐城“*小区”位于盐都区新火村二组，东至小马沟河用 地红线西侧，南至生产河用地红线北侧，西至首创路东规划用地 红线东侧，北至三河子河规划用地红线南侧。总规划用地126022 平方米；规划总建筑面积157875平方米；居住总户数1800户。 项目特色: 1、由于该项目受所处地点周边住处区物业管理情况的影响， 收费标准定位底，收入有限，必然给物业管理带来难度。 管理举措：在深入认识现场情况的基础上，联合我司在其他 项目上人力资源，制定科学合理、确实可行有针对性的平常运作 管理方案，保证有效运作。 2、该项目由于开发周期长，治安工作较难管理，因此安全 捍卫任务负担较大，治安的利害是业主权衡管理绩效的重点。 管理举措：在现场勘查，实地规划定位的基础上，联合我司 在其他管理项目获取的经验，从实质情况出发，确立了治安管理 以：“加强专业、人防为主、技防物防相联合、全面防范”的整 3 体治安管理防范思路。在装饰中实行“有章可循、违章必纠”的管理方法，灵巧运用各样手段，管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装饰控制在萌芽阶段，保证项目外观一致雅观。 第二章质量管理目标及管理方式 质量管理目标： ——制定《先期物业管理服务合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度，明确服务的质量和双方的权益与义务。 ——业主满意率80%以上。——维修实时率90%以上。——维修 合格率100%。 ——房子外观齐整圆满，管道畅达圆满。 ——每半年一次业主满意率征询活动，建立回访制度和回访记 录。 ——设备养护优秀运行正常，无重要责任事故，小修不超出12小时，中修不超出48小时。 ——公共场所卫生齐整，绿地树木存活率90%以上。——重要火 灾、治安责任事故率为零。 管理方式: 1、在整体管理方式上拟采用“以人为本、标准化”管理模式。 4 该项目在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行以人为本、标准化管理。实现管理系统公司化、专业化、一体化，以业主为服务中心的经营目标。严格法例和标准限制，规范组织和个人的管理服务行为，致力于精神文明建设。 2、在安全管理上拟采用全关闭的安全方案制。 安全问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了 解安全死角，将物业在安全管理上的不足和缺点找出来，制定有针对性的安全举措，将方案作为职工培训的依据，渐渐提高安全管理的实质水平。对人员物品进出实行分类控制，对业主采用“记忆+规范”的方法，对租户采用凭据进出，对散客采用登记有效证件控制进出，实行立体化管理。 3、在服务方式上采用特色服务与个性化服务。 1）时效工作制 对业主关心的工作都要求规定的时间达成方为有效。将有关 的工作流程公示给业主督查，对未按规定办理进行处分，以提高 业主对我的服务感觉满意。 （2）首问负责制 对业主的问题，第一个接触业主的工作人员应负责将问题向 项目管理处进行反应，不可以以任何原因进行推诿。关于业主的问 题必然有回复，不可以久拖不决。 4、实行系统化管理。 （1）组织系统 5 A、组织机构的设置原则是精壮高效,一专多能。项目管理处直属 公司总部管辖，实行整体管理的方式。 B、项目管理处内部实行重在领导,减少管理环节,提高工作效率。 项目经理属管理层,下设全部为操作层。 C、项目管理处是指挥、控制的枢纽。设置服务热线，负责收集, 归档整理和平常指挥功能。 D、保安负责公共次序的保护及消防管理；管理员负责社区的二 次装饰管理、楼宇的巡逻与管理，物业管理费、水电费等有关费 用的收取工作；水电技术员负责设备维修、养护及运行；保洁绿 化员负责社区全部公共地区的卫生保洁及绿化养护。 （2）整体运作程序系统 A、整体运作流程原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制 约，保证各环节亲密连接,既无盲点,又无积淀。 B、全部运作过程均有严格的监控保证,充分表现管理效率。 （3）内部运作系统 A、在内部运作流程设计中,坚持全过程管理,保证指挥,督查的封 闭性。管理层既是指挥者,又是督查者,计划、组织、控制、反应 集于一身，防范管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理实时到 位。 B、操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同 时建议全员质量管理，充分授权，在权责范围内最大限度地调换 职工的工作积极性和主动性。 6 （4）信息反应系统 A、信息是我重要的经营资源。