第五章房地产价格及其评估第四节房地产价格的评估方法综合练习与答案.docxVIP

— — PAGE \# 0 /NUMPAGES \# 0 — — PAGE \# 0 /NUMPAGES \# 0 — — PAGE \# 0 /NUMPAGES \# 0 — — PAGE \# 0 /NUMPAGES \# 0 — 第五章　房地产价格及其评估 第四节　房地产价格的评估方法综合练习与答案 一、单选题 1、市场法估价在经过（ ）之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。 A.房地产状况调整 B.交易情况修正 C.选取可比实例 D.市场状况调整 【参考答案】：A 【试题解析】： 市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。 2、某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5%，该建筑物的现值为（ ）元。 A.189000 B.192150 C.198800 D.201600 【参考答案】：C 【试题解析】： 已知：C＝1200×210＝252000（元），R＝5%，N＝45年，t＝10年，则建筑物现值为： 式中，V表示建筑物的现值，Et表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。 3、采用比较法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（ ）个。 A.2 B.3 C.5 D.10 【参考答案】：B 【试题解析】： 采用比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。 4、下列房地产中，适用收益法估价的有（ ）。 A.公园 B.行政办公楼 C.旅馆 D.图书楼 【参考答案】：C 【试题解析】： 收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。 5、按照税法及中央和地方政府的有关规定，（ ）应由买卖双方都缴纳或各负担一部分。 A.土地使用权出让金 B.城市维护建设费 C.印花税 D.土地增值税 【参考答案】：C 【试题解析】： 根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费由卖方缴纳，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；有的税费由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都要缴纳或各负担一部分，如印花税。 6、收益法中的报酬率与投资风险（ ）。 A.正相关 B.负相关 C.无关系 D.相关性随机变化 【参考答案】：A 【试题解析】： 报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。 7、经预测，某房地产未来三年的净收益分别为100万元、110万元、120万元，三年后将该房地产售出，假定三年后的价格比现在上升10%，又知该类房地产的报酬率为9%，该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.1215.94 B.1839.24 C.1925.50 D.2191.24 【参考答案】：A 【试题解析】： 由题意可知，房地产未来t年（含第t年）的净收益（简称期间收益）；房地产在未来第t年末的价格为Vt；期间报酬率和期末报酬率相同。该房地产的收益价格为： 则V＝1215.94（万元）。式中，V表示房地产的收益价格或价值，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益年限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 8、某办公用房是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计该办公用房正常情况下每年的净收益为8万元；该类房地产的报酬率为8.5%。该办公用房的收益价格为（ ）万元。 A.99.10 B.98.74 C.96.23 D.91.52 【参考答案】：D 【试题解析】： 收益期为有限年且净收益每年不变的公式为： V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n] 式中，V为房地产的收益价格；A为房地产的净收益；Y为房地产的报酬率或折现率；n为房地产的收益期，是自价值时点起至未来