地产行业改善需求引领复苏，品牌房企或有超额收益.docxVIP

地产行业专题报告 改善需求的释放或带动本轮市场的恢复 市场恢复有中长期和短期的基础 中国房地产行业在 1998 年住房体制度改革后快速发展，商品房销售金额从 1998 年的 2513 亿元增长至 2021 年的 181930 亿元。二十余年期间，行业先后经历了 2008-2009 年（金融危机下房地产行业受到冲击）和 2014-2015 年（市场供求严重恶化）两轮低谷，当前在“房住不炒”、房企 “三道红线”、银行“两道红线”和供地两集中的政策背景下，房地产行业持续去杠杆，部分高负债房企债务违约频现，行业再次进入低谷，我们在外发报告《步入良性循环正轨，布局地产正当时》中也已经提出当前房地产行业正在经历“房改”以来的第三次低谷。 图表 1：1998-2021 年全国商品房销售金额及同比走势 商品房销售额同比 商品房销售额同比 商品房销售额（亿元） -20% -40% 20,000 2,513 0 40% 20% 0% “新国五条” 供求恶化 金融危机 60% 房改 80% 去库存 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 土地收储 181,930 100% 4万亿刺激 200,000 180,000 国家统计局， 行业短期承压下行，政策定调提振信心。短期来看，市场销售延续低迷态势， 年 1-3 月全国商品房销售金额 29655 亿元，同比下降 22.7%，3 月单月同比下降 26.2%；1-4 月全国百强房企全口径销售金额 21203 亿元，同比下降 50%，4 月单月同比下降 59%。而 4 月 29 日中央政治局会议已 经对房地产调控给出积极定调，首次提出“支持各地从当地实际出发完善 房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，同时多城市也相继出台了放宽 限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等政策促进购房需求，我们预计 在多维度、大范围、大力度宽松政策持续出台后，市场信心将逐步恢复， 市场销售也将逐步企稳回暖。 单月同比年初累计同比160 %140 %120 %100 %80%60%40%20%0%-20%-40%同比增速（右轴）百强累计全口径销售金额（亿元）-50% -0. 单月同比 年初累计同比 160 % 140 % 120 % 100 % 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 同比增速（右轴） 百强累计全口径销售金额（亿元） -50% -0.2 -0.4 -0.6 200 00 0 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 600 00 400 00 -47% 800 00 -43% 100 000 -41% 140 000 120 000 -3-12021-112021-92021-72021-52021-3 -3 -1 2021-11 2021-9 2021-7 2021-5 2021-3 2021-1 2020-11 2020-9 2020-7 2020-5 2020-3 2020-1 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12 21.02 21.03 21.04 21.05 21.06 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.02 22.03 - 4 - 地产行业专题报告 中长期发展有支撑，迈入高质量发展新周期。过去二十年内，房地产行业凭借人口红利、城镇化红利、土地红利、金融红利等快速发展，随着这些红利空间的逐步收缩，但并不意味行业的衰退，行业与中国经济同频，也在从高速度发展阶段向高质量发展转变。房地产行业的中长期发展仍有支 撑：城镇化率的稳步增长（预计每年将有 1200 万左右城镇人口的增加）、 家庭小型化（中国目前家庭户均人口 2.62 人，美国家庭户均人口为 2.6 人， 日本为 1.9 人）、人均住宅面积增加（中国目前人家住宅面积 39.8 方，而 美国人均住宅面积达 67 方）将衍生出新市民的住房需求，我们预计 3 亿新 市民将产生 8000 万套左右的商品住宅需求在 8-10 年释放，成为行业高质量发展新周期的需求支撑。 本轮市场的恢复或由改善需求的释放带动 此前合理的改善型需求或被抑制错杀。在 2014-2015 年的上一轮市场恢复中，去库存、棚改刺激影响明显，对三四线楼市促进力度大，需求的释放主要是刚需客群。而随着 2016 年以来房地产调控措施的逐步完善，“房住不炒”已成为调控主基调，为抑制恶意炒房，较长一段时间内重点城市的 限购限售限价限贷等政策执行严格，在打击炒房的同时，部分合理的改善 型需求或被抑制错杀：限购方面，大部分高能级城市二套房购买条件严苛；限售方面，多城市均是 2