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1 / 15 1 房地产评估案例 案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积 2000 平方米，包括一幢 1990 年建成的七层砖混结构住 宅楼，建筑面积为 4800 平方米；一幢 1992 年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结 构，建筑面积为 180 平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500 米左右，南临× × 路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× × 。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为 2000 年 8 月 15 日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 (一)采用房地分估、加总的方法 1.建筑物价格采用成本法进行评估。 经市场调查， 当时该地段砖混结构楼房的建造单价为 800 元／7 方米，平房造价为 400 元／7 方米。该建筑物的建造时间为 1990 年，使用年限 为 4n 年，已使用 10 年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384 (万元) 楼房评估值=384－[384× (1－4％) ÷40]×10 =384－92.16=291.84 (万元) 平房的建造时间为 1992 年，使用年限为 25 年，已使用年，取残值率为 5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2 (万元) 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2× (1 —5％) ÷25]×8=7.2－2.2=5 (万元) 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为： 291.84+5=296.84 (万元) 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价× (宗地地价影响因素修正值) 2 / 15 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为 1098 元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表 4 — 1。 表 4-1 地价修正系数表 项目 基础设施 购物条件 环境质量 宗地条件 交通条件 规划条件 合计 各种因素条件下修正系数 供水条件分值 电讯条件分值 排气条件分值 通讯条件分值 商服繁华分值 距商服中心距离 周围用地类型 污染状况 街画位置 建筑物朝向 形状 面积 道路宽度 公交便捷度 对外交通便利值 用途 指标(容积率) 退还道路比例(城市道路) 条件 较忧 优 优 一般 一般 一般 优 优 一般 较优 无影响 一般 —般 较优 较优 较优 较优 无 分值 O ．012 O ．024 O ．048 O O O O ．10 O ．068 0 O ．012 0 O O 0 ．051 O ．045 O ．005 O ．005 0 ．005 O ．375 3 / 15 宗地单位地价=1098× (1+0.375) =1509.75 (元坪方米) 土地价格=1509.75×2000=3019500 (元) 该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格 =2968400+3019500 =5987900 (元) (二)市场比较法 1.选择三个可比实例，具体情况如表4— 2 所示。 表 4 — 2 参照物基本情况表 项目 A 单位住宅楼 B 单位住宅楼 C 单位住宅楼 位置 人民路北侧 正义路东段北侧 五一路南侧 建筑面积 5600 平方米 4800 平方米 5200 平方米 结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 销售价格 1200 元／平方米 1250 元/平方米 1300 元／平方米 交易日期 2000 年 4 月 28 日 2000 年 6 月 8 日 2000 年 3 月 12 日 2.确定修正系数。 (1)交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。 (2)交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。 (3)区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则 A 住 宅楼为 95 ，B 住宅楼为 98 ，C 住宅楼为96。 (4)个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则 A 住 宅楼为 98 ，B 住宅楼为 93 ，C 住宅楼为90。 3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下(见表4—3)。 表 4 —3 可比实例价格修正表 项 目 A 住宅楼 B 住宅楼 C 住宅楼 实例价格(元/平方米) 1200 1250 1300 交易情况修正 lOO／lOO lOO／lOO lOO／lOO 交易日期修正 104／lOO 10