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2022年房地产行业之普尔特集团专题报告 1. 普尔特集团：70 年发展，屹立不倒 1.1 公司简介 普尔特集团是美国前三大住宅建筑商，在全美 40 多个主要城市开展业务。公司以 全美业界知名的品牌开展营销，其中包括 Pulte Homes、Centex、Del Webb、DiVosta、 American West 和 John Wieland Homes and Neighborhoods。公司住宅类产品细化分 类，不同类型产品可以满足首次臵业者、多次臵业者和活跃长者的购房者需求。 公司业务目前主要分为两大类，房屋建造业务和金融服务业务。其中房屋建造业务 为公司主要收入来源。2021 年公司房屋建造业务收入为 135.4 亿美元，总收入占比为 97.2%，同比增长 26.8%。2021 年公司金融服务业务收入为 3.9 亿美元，总收入占比为 2.8%，同比增长 7.6%。 1.2 为什么要研究普尔特？——走出困境！ 公司是美国次贷危机后，在逆境中完成战略调整，并相对成功地重新走出逆境的美 国房企标杆企业。从财务指标对比看： 公司收入从次贷后 2007 年的 92.6 亿美元增长至 2021 年的 139.3 亿美元，净利润 从 2007 年的-22.6 亿美元增长至 2021 年的 19.5 亿美元。公司房屋销售毛利率从 2007 年的-5.0%增长至 2021 年的 26.4%，提高 31.4 个百分点，净利润率从 2007 年的-24.4% 增长至 2021 年的 14.0%，提高 38.4 个百分点。公司剔除金融服务债务的资产负债率从 2007 年的 44.6%下降至 2021 年的 21.3%，下降 23.3 个百分点。公司 ROE 从 2007 年 的-41.4%上升至 2021 年的 27.7%，上升了 69.1 个百分点。 从股东回报和股票表现看，公司从 2010 年至今同样取得相对较好股东回报。 2010 年，公司股价触达低点。假设 2010 年年底投入 100 美元，股息都用以再投资， 截至 2021 年年底公司普通股累计股东总回报为 857.9 美元，年化收益率为 21.6%。同 期，标准普尔 500 指数的累计股东总回报为 472.4 美元，年化收益率为 15.2%；道琼斯 美国精选住宅建设公司的累计股东总回报为 696.4 美元，年化收益率为 19.3%。 道琼斯美国精选住房建设指数是一个广泛认可的指数，主要包括一些大型美国房屋 建筑商。以上数据显示，无论是与大盘相比还是与同行相比，近几年公司的市场表现都 十分突出。截至 2021 年年底，公司主要股东为 Vanguard Group、Blackrock、State Street Corporation，持股比例分别为 11.1%、9.9%、5.3%。 2. 普尔特集团：多业务创行业标杆 在次贷危机爆发之前，公司不论从哪个角度考虑均属于美国房地产企业内标杆公司。 但是在研究中也能发现，即便公司相对行业明显优质，但面对市场的波动风险，如果没 有持续且保持定力的战略执行，也很难避免冲击。 从研究角度出发，我们本段仅简略回顾推动企业成功成为行业标杆的主要原因，后 续集中分析次贷前后的重点变化。 2.1 抓住市场机遇，保持持续扩张 地域扩张 Pulte Homes 于 1950 年成立于底特律。1960-1961 年美国房地产市场步入萧条， 1960 年底特律市的住房拥有率逐渐达到饱和。60 年代，公司开始寻找新的发展机会， 并成功进入住房拥有率较低、州土地政策与公司现有地域具有相关性、人种分布比较类 似的华盛顿、芝加哥和亚特兰大市场。到 60 年代中期，以上三地业务逐渐成为公司主 要收入来源。70 年代，公司继续坚持地域扩张战略，于 70 年代坚定确立 10 大主要市 场。80 年代，公司进入全美 11 个州 17 个市场。2000 年，公司在全美 25 个州的 41 个 市场开展业务，部分业务扩展到国外市场。 地产金融 70 年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立房地美公司，为低收入 群体向银行申请住房贷款提供担保。1972 年公司成立 ICM 抵押贷款公司，借助时代红 利推动公司房地产销售。公司通过 Pulte Mortgage 和其他子公司开展金融服务业务，包 括抵押银行业务、产权业务和保险经纪业务。公司内部房屋建造业务和公司贷款业务相 互之间成为业务互补关系，并推动企业向更好方向发展。 兼并合作 普尔特集团以并购和战略同盟的方式整合产业链专业领域具有成功生产经验的企 业，以提高精细化运营能力。1996 年，公司与通用汽车共同成立合资企业在墨西哥提供 住房。1998 年公司收购 DiVosta，以股权方式收购田纳西州 Radnor Hom