某市房地产项目营销策划定位报告.pptVIP

绿城·西溪诚园——项目概况 项目位置：绿城西溪诚园位于西湖区文一西路 总建面积：60万㎡ 开盘时间：预计09年11月底 入住时间：未定 绿 化 率：40％ 容 积 率：2.1 当前报价：30000元/平米 建筑形态：高层 主力户型：180-200平米 开 发 商：浙江报业绿城房地产开发有限公司 第三十一页，共七十一页。 绿城·西溪诚园——区位 卖点 区域交通 由西溪路、天目山路、文一路、紫金港路、紫 金花路、古墩路等纵横密集路网组成了西溪诚 园周边便捷的城市交通线路图，西溪诚园还近 邻杭州绕城高速，使远行更为方便。 卖点提炼——绿城第二代高层公寓典范 卖点一：绿城品牌--绿城十五年城西回归之作 卖点二：城西精装大盘--城西版块近年来少有 的精装小高层大盘 卖点三：西溪湿地—城西和西溪的纽带 点评：该项目与本案同在一个纬度，地理位置 比本案相对更佳，未来可能会对本案造成威胁 第三十二页，共七十一页。 绿城·西溪诚园——配套 建筑 园林 配套服务——大型商业、教育 西城广场、沃尔玛购物广场（建设中）、蒋村商务中心（规划中）、浙江大学紫金港 校区、杭州绿城育华学校，周边还分布有西溪实验学校、市府幼儿园、杭十五中西溪 校区等众多学校，形成涵盖大学、中学、小学、幼儿园等全程完备教育配套系统。社 区内配备绿城独创的园区生活服务体系、高端生活设施。 社区建筑——新古典主义 外立面以石材幕墙为主，在典雅、庄重、 精致的新古典主义建筑风格上增加现代建 筑元素，风格更为简洁、俊朗。 社区园林——组团绿化 40%高绿化率，建筑密度较低，绿化面积大。 点评：该项目内外配套设施齐全，采用了杭州市场上较为流行的新古典风格，全部为 9-13层建筑，建筑密度较低，绿化面积大。 第三十三页，共七十一页。 绿城·西溪诚园——户型设计 概括：增加居住私密性，户型实现电梯直接入户，较大的客厅及主卧面宽，增加储藏空间，加大厨房面积，使室内布局更佳合理和完善，提高居住舒适度；精装修，引入水循环地暖装置等科技节能技术。 E户型：四室两厅三卫，186㎡ J户型：三室两厅三卫，218㎡ L户型：五室两厅五卫，269㎡ 点评：私密居家氛围；客厅大开间， 北接景观阳台；方正书房连接景观阳 台，聆赏美景；厨房大面宽，与餐厅 连接紧密；南向双次卧连接景观阳 台，营造融融生活情趣。 点评：与E户型相比，功能空 间数量减少，增加了每个空间 的面积；起居室与厨房分开， 使整个空间布局更加完善 点评：大面积户型，开敞玄关铺展尊 贵人生；增设工人房，各个功能房均 配备独立卫生间，品质生活更便捷； 厨房空间充足设置早餐厅；主卧大开 间，套房结构，豪华盥洗室功能齐备 第三十四页，共七十一页。 绿城·西溪诚园——开发进度 开发进度 分四期开发，即将开盘为一期，一 期9万平米，9栋楼，为11层、13 层小高层，共503套。 销售现状 目前没有在售楼座，预计09年 11月底开盘销售。 第三十五页，共七十一页。 西溪区域分析——价格分析 第三十六页，共七十一页。 西溪区域分析——户型分析 第三十七页，共七十一页。 西溪区域分析 ——近期土地成交状况 刚刚拍出的这四块土地，都是居住用地，位置集中在荆长路东西侧和文一西路。 虽然地块面积不是很大，但是楼面价7500元/㎡（荆长路西侧地块5071元/ ㎡），都比本案低。这更加决定了本案不能走性价比路线，而是要提升品质， 提高产品附加值，走高端路线。 第三十八页，共七十一页。 西溪区域分析 ——总结 天赐的西溪加上合理的规划，最终成就了“西贵”板块的形成。 竞品定位高端，主流为联排、洋房、大户型公寓等改善型住宅。 区域未来商品房潜在供应量18万㎡用地，再加上竞品的存量，都对项目入市造成竞争。 要求本案定位 高端，设置合 理的产品类型 和户型，在一 定程度上进行 产品创新，增 强竞争力。 第三十九页，共七十一页。 客群需求分析 第四十页，共七十一页。 客群需求分析 针对此次调研，我们设计了调查问卷，以了解杭州房地产市场需求。 问卷内容主要涉及两项内容： 杭州房地产整体需求 西溪板块区域内市场需求 限于有效问卷只有113个，所以问卷结果可能有所偏颇或者不 全面，因此我们又根据对西溪板块目前在售产品客群的梳理对 客群需求进行了修正，最后得出本案将面对的客群特点。 第四十一页，共七十一页。 客群需求分析——板块需求 问卷显示，目前城西板块需求趋于旺盛 第四十二页，共七十一页。 客群需求分析——公寓产品偏好 中间套、边套偏好 大比例的悬殊，可以看出边套目前是需求的主流。结合目前杭州小高层主要有板楼和点式楼两种，因此我们建议小高层优势位置可建点式楼。 平层优于复式 同类型的公寓产品中，相对平层需求更旺盛 第四十三页，共七十一页。 客群需