世联复地元墅项目营销策划报告.pptVIP

第五部分 营销突破方向探讨 * 第五十五页，共七十七页。 作为主流市场的新进入者 如何脱颖而出？ 做市场幻想者！！ * 第五十六页，共七十七页。 ? * 第五十七页，共七十七页。 本项目所处的竞争态势 以面积和总价进行划分，本项目处于板块内竞争密集区 市场未来的持续放量，意味着本项目面临持续竞争 市场充分竞争，依靠自然增长消化现有存量挑战很大 * 第二十三页，共七十七页。 3、区域典型项目客户情况 基于我们在亚北市场长达3年的跟踪，已经积累了1000余名亚北市场主流客户的信息，以下数据均出自： 世联地产低密度事业部高端客户数据库 * 第二十四页，共七十七页。 纳帕溪谷的客户 客户描述： 大户型客户：非首次购买别墅，有相当实力，看重社区风格纯粹、市场知名度高，自用和投资。 小户型客户：实力有限，居住升级需求，注重社区气派，追求面子。 认可点 不认可点 社区入口系统有庄园感，气派而体面 立面风格原汁原味，生动有趣 小户型价格实惠（含精装修） 样板区展示精彩 轻钢结构 距离较远 小户型空间设计局促，舒适度不够 小户型密度高 地下室无上下水，使用不方便 * 第二十五页，共七十七页。 温哥华森林的客户 客户描述： 私营业主（原油/煤矿/建材生意、超市连锁店）； 贸易/投资/证券公司高层/IT人士； 大部分为首次购买别墅； 50%以上有海外（如加拿大、美国）学习、工作、生活背景，置业观念偏理性； 60%以上客户来自亚运村、中关村和CBD区域。 认可点 不认可点 原生树木 立面风格地道，色调清新、明亮 产品粗糙 庭院面积小，别墅在庭院中的摆放位置不合理，庭院围栏私密性差。 社区规划兵营式排布、道路太直 多数房子无景观 工地混乱，管理不规范 * 第二十六页，共七十七页。 保利·垄上的客户 客户描述： 亚北、东边客户为主； 商贸公司、IT公司高层或高级职员、私营业主； 偏年轻，35岁左右； 实力不够雄厚，对总价敏感，300万上限，60%按揭。 认可点 不认可点 价格便宜，性价比高 开发商品牌响，现房销售，开发实力强 社区规划：坡地微地形处理/组团街区 立面处理比温哥华森林细致 位置紧邻北六环出口，方便 庭院面积小 临近阿苏卫（原垃圾填埋场） * 第二十七页，共七十七页。 Other渡上的客户 客户描述： 演艺界、艺术工作者、企业高层管理人员、私企老板、IT人士； 有艺术背景或海外生活经历； ]有很大兴趣接纳新鲜事物，同时十分理智，会为舒适、提升生活品质买单； 认可产品风格上的纯粹、极致。 认可点 不认可点 户型设计好，方正、实用 庭院完整，面积大 价格实惠 风格太另类 产品缺乏品质感 * 第二十八页，共七十七页。 长河玉墅的客户 客户描述： 30-35岁，CBD中层管理人员，3口之家，曾经在保利垄上订过房，现在长河玉墅项目执意缴纳订金； 45-50岁，东部生意人，3口之家（子女不常回来住），在亚北地区看过多个别墅项目。 认可点 不认可点 户型面积合适；舒适、好用 屋里布局方正； 采光通风好； 屋子里面的空间很有特色，院子大； 开发商实力强 建筑风格不太喜欢，还是欧美的好一些； 社区内的交通可能会不太方便 * 第二十九页，共七十七页。 麦卡伦地的客户 客户描述： 年龄40~45岁。子女大部分正在上学 个人素质较高，多数有海外学习、工作和生活经历。 居住在老牌别墅区或者城市高级公寓。 对别墅或高档住宅的选择有独到见解。 置业目的为自住，兼顾投资保值。 观念稳健，不从众；考究、挑剔，注重选择实用、高品质和有品位的产品。 * 第三十页，共七十七页。 小结——亚北小独栋主流客户 成长中的中产阶级； 依托北部亚运村（CLD）、西北部中关村（CID）、东部CBD等北京商务经济中心； 多数为多次置业，但首次别墅置业； 置业目的主要为自住（第一居所、周末度假）； 置业观念相对理性、成熟，有一定鉴赏力，有既定思路，看门道。 * 第三十一页，共七十七页。 他们必然的选择过程 建筑风格 项目选择 产品选择 户型设计 位置与交通 外部自然环境 社区规划和景观 庭院 细节处理 * 第三十二页，共七十七页。 第三部分 项目本体分析 * 第三十三页，共七十七页。 项目属性：亚北·小独栋·现代风格·较高容积率 总用地：约23万平方米 总建筑面积：约11万平方米 住宅建筑面积：约10万平方米，共336栋 容积率：0.43 住宅层数：地上2层，地下1层 销售面积（地上部分）：205平方米89套，245平方米191套，315平方米56套，主力面积245平方米 建筑风格：简约、精致、时尚的现代风格 纳帕溪谷 葫芦河 华能培训中心 规划路 * 第三十四页，共七十七页。 葫 芦 河 叶脉状水景，叠瀑处理 大面积景观绿化带 大面积辐射，景观资源均好 * 第三十五页