国际四大湾区住房体系发展特征和启示.docxVIP

? ? 国际四大湾区住房体系发展特征和启示 ? ? 一、粤港澳、纽约、旧金山和东京湾区住房体系主要特征 除粤港澳大湾区外，全球有三个世界级的湾区经济，分别是美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区。纽约湾区是美国的经济核心地带，是世界级金融核心、国际航运中心和美国的经济中心。旧金山湾区处于加州北部，是全球創新基地和高科技研发中心之一，拥有谷歌、苹果、脸书等互联网巨头和特斯拉等高科技企业。东京湾区是日本最大的政治、文化、金融、商业中心，以贸易、金融服务、高新技术和尖端制造等产业为主，拥有全日本30%以上的银行总部和50%以上的大公司总部。 （一）核心城市住房供需失衡是各湾区的普遍问题 住房供应短缺，供求失衡是各湾区的典型特征，被称为住房危机（Housing Crisis）。以旧金山为例，1990年代至2011年间，旧金山市新建住房供给量持续走低，并且在2008年金融危机期间受到严重冲击，2011年新建住宅数量仅有269个单位。旧金山市的住宅相比于湾区其他城市更为陈旧。近一半旧金山市住房建于1940年前，这一比例在湾区其他地区仅为15%（见图1）。老旧房屋的空置率比新建住宅更高。例如旧金山1939年之前的住宅空置率约为10%，而较新建筑空置率约为7%左右（见表1）。供需失衡显著表现在价格方面，旧金山市的房价自2011年起快速增长。2011年旧金山市住宅价格中位数约为66.2万美元，至2017年约为129万美元。又例如，2012—2017年间，纽约市住房存量的增长总体显著低于其经济和人口的增长幅度（见图2）。2018年，纽约市新建住宅数量为20012个单位，相比于2017年下降6.7%。与金融危机之前相比，新建住宅数量约为之前的三分之二。供给的短缺进一步加剧了居住成本的上涨。 （二）核心城市房地产市场具有明显的圈层结构 各大湾区核心城市房地产市场圈层结构明显，从核心到中心再到外围地区房价梯度下降，住房自有率水平梯度上升。2000—2016年间，纽约大都市区核心区和中心地区住房建设量占比分别为10.4%和35.4%，分别比其人口占比少5.5和1.2个百分点。纽约大都市区中心区房价水平比核心区低41.8%，外围地区房价又比中心区低40.3%;核心区住房自有率比中心区低24%左右。在粤港澳大湾区，核心城市深圳的住房自有率为23.6%，明显低于全国城镇家庭整体79.2%的住房自有率。 （三）住房以存量房为主，注重推进城市更新 各大湾区新建住房数量普遍较小，存量房交易占主导地位。2008年纽约全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%建于1940—1970年间;1970年后建设的住宅占比为18.5%，2000年后建设的仅占2.5%。2007年东京非空置住宅中的新建住宅占比仅有2.5%。因此，各湾区核心城市普遍高度重视城市更新。例如，纽约通过发展权（Air Rights）转移机制以及针对开发商发放以公共设施改善为前提的容积率特殊许可，妥善平衡商业利益和公共利益，推进老旧街区更新。 （四）租赁是湾区城市解决住房问题的重要手段 由于人员流动性强、房价相对较高，大量湾区居民依赖租赁市场解决住房问题。例如，2017年，纽约市住房租赁比例为67.3%，而同期全美国的住房租赁比例约为36.1%。但是，租赁成本仍然在持续上升。自金融危机以来，纽约市租赁家庭收入中位数有所下跌，但租金中位数持续上升。2017年，85%的极低收入家庭，79.1%的低收入家庭和53.9%的较低收入家庭处于房租负担较重的区间。东京住房自有率始终保持着相对稳定的水平，2003年东京租房户数约占非空置住宅总户数的一半以上，高于日本全国40%左右的租房比例。 （五）粤港澳大湾区住房建设仍有较大的发展空间 从人均住房面积来看，粤港澳湾区的香港、深圳、广州的人均住房面积仅分别为15平方米、19.7平方米、25平方米，普遍低于纽约、旧金山及东京等世界三大主要湾区（见图3）。这意味着粤港澳湾区，特别是广州、深圳等核心城市当下的住房供需关系仍然较为紧张，住房需求尚未得到满足，住房建设与其他湾区差异较大，住房发展仍有较大空间。 二、广州-佛山、旧金山-奥克兰、纽约-纽瓦克和东京-横滨双城结构住房体系特征 （一）核心城市和周边城市之间经济产业联系紧密 各湾区城市间普遍形成了紧密的经济联系和产业分工。2019年，佛山GDP突破1万亿元，与广州形成珠三角首个双万亿同城化城市组合，广佛全域同城化加快推进。从产业看，佛山第二产业比重高达56.22%，广州仅为27.31%;佛山服务业占比为42.31%，而广州的服务业占比则超过70%（见表2）。广佛之间的产业与市场互补性较强，佛山的制造业需要广州的消费市场，广州则可带动佛山的金融等服务业发展。两地在交通与教育方面的交流合作也不断深化。 （二）核心城市