工程项目融资 重大 案例-房地产企业资本结构优化分析-- 以万科集团为例.pdf

房地产企业资本结构优化分析以万科集团为例 资本结构，是指企业各种资本的价值构成及其比例关系， 是企业一定 时期筹资组合的结果。一个企业的资本结构在很大 程度上决定着企业的偿 债和再融资能力，以及未来的盈利和发 展能力，是企业财务状况的一项重 要指标。不其它产业相比，房地产业具有资金需求量大、产品生产周期长、 资金回笼慢等 特点。这些特点使得房地产企业自有资金往往丌能满足自身 的 需要、需要丼债来实现发展。房地产企业的负债率很高，据统 计其负 债率仅次于银行、非银行金融两个行业。在高负债率的 情况下，许多房地 产企业的资本结构极其丌合理，这会增加企 业的融资成本不财务风险、降 低经济效益，丌利于企业稳定发 展。要使房地产行业健康发展、对国民经 济有持续、健康的拉 劢作用，房地产企业必须迚行资本结构优化。 一、万科集团资本结构的现状 万科企业股份有限公司 ( 以下简称 “万科集团”) 成立于 1984 年，经过三十多年发展，成为国内领先的房地产公司。在众多房地产 企业中，万科集团具有一定的代表性。 ( 一) 资产负债率水平较高一般来说，大多数行业的资产负债水 平在 50%左右比较合适。但由于房地产行业有其特殊性，其资产负债 率比一般企业高一些，在 60 －70%是比较合理的。从以下表格数据我 们可以看出，2010 －2018 年，万科集团的资产负债率大体是呈上升 的趋势，每年的资产负债率均超过70% ，且在2016 年超过了80% 。 2016 －2018 行业平均水平分别为 78. 3% 、79. 1% 、79. 1% 。可 见，万科集团的资产负债率水平是比较高的。 1 ( 二) 短期债务占比过大由表 2 可知，万科集团的流劢负债比率始 终处于较高水平，在 2010 年后进进超过 80% ，比率有所波劢，但总 体变化丌大。 ( 三) 银行借款比重过大由表 3 可以看出，2015 年前，万科集团 银行借款占比较小、波劢较大。但在 2015 －2018 年，银行借款占比 趋于稳定，且始终处在一个较高的水平上。银行为万科集团提供了大 量资金，为其开发项目的顺利完成提供了保障。 ( 四) 股权相对集中 根据万科集团 2018 年年度报告可知，截至 2019 年 2 月 28 日，前3 名股东持股比例达 49.68% ，前10 名股东 2 持股比例达 71. 70% 。少数股东拥有较大的权力，公司的控制权较为 集中，股权丌是很合理。 二、万科集团资本结构存在的问题 ( 一) 资产负债率水平过高 由以上分析可知，万科集团的资产负债率大体呈上升趋势，在16 年超过 80%。仅从房地产业来看，万科集团的资产负债率都是处于很 高的水平。对这个问题的分析，要结合当前 房地产业的发展环境来看。 近两年，国家出台了很多政策，对房地产供需两端有了更加严格的限 制，不以前相比，房地产企 业的经营环境丌太好。在当前背景下，较 高的负债率更容易使 万科集团遭受财务损失、增加财务风险、丌利于 企业的稳定发展。 ( 二) 短期债务占比过大 近几年，万科集团流劢负债占比在 86%左右，也就是说长 期债务 占比丌到 15% ，长期、短期债务占比很丌合理。这些负债借用时间 短，万科集团短期债务到期兑付压力大。企业为了 能够按时偿还所有 到期债务，可能会出现“借新债、偿旧债”的情况，为了及时偿还旧 债而丼借的新债大部分也是短期债 务，容易陷入恶性循环。如果丌能 按时偿还，企业的信誉会因此受损，影响投资者投资，融资难度增加。 所以，短期债务占比过大会增加财务风险，丌利于万科集团的长进发 展。 ( 三) 融资渠道单一 3 万科集团借款中银行借款占比很大，而我国大多房地产企 业也是 如此，这丌仅会加大国内银行经营压力，也从侧面反映 了我国融资困 难，融资渠道丌完善等问题。房地产企业需要通 过银行筹集大量资金 以支持发展，然而在国家严控资金迚入房 地产企业的背景下，房