长沙红星佳园定位与发展策略报告.pptVIP

小结 市场分析 从商业角度来看，本项目处于“东塘商圈”与“红星商圈”之间。两大商 圈的体系完整，本案很难对其人流量进行分流。道路不畅与临项目商业氛 围匮乏也是驱动本项目商业的一大难点。 从住宅的角度来看，周边项目的竞争优势明显优于本项目。如何寻找 本项目的破突点呢？ 第三十一页，共五十七页。 PART 5 第五部分 项目定位 第三十二页，共五十七页。 纲要 ■ SWOT分析 ■物业发展方向一 ■业态规划 ■物业发展方向二 第三十三页，共五十七页。 项目定位 优势 机遇 劣势 威胁 ■项目周围住宅区均为安置小区及经济房住宅小区，居住人群消费层次不高 ■项目北端木莲路仍在修建当中，洞井路也为断头路，商业氛围不浓 ■地势呈七字型，地形有明显落差，规划布局困难 ■交通路网不完善，人流通达率不高 ■长沙市商业地产空置面积大幅提升 ■周边商业物业租较低，不利于本项目价值提升 ■未来调控政策与金融政策的不确定性 ■周边生活配套齐全 ■周边校区云集与居民区云集，带来大量的消费生力军 ■地块临街面宽，未来商业展示面好 SWOT分析 ■项目区域内商业均为零散商业，未有集中式商贸综合业态 ■周边近12万人群每年近10亿消费额，人群构成以中青年为主 ■木莲路全线贯通将是项目地块最大的契机 ■停车限制直接会驱使消费者往次主干道消费 第三十四页，共五十七页。 SWOT分析 核心思路 项目定位 思考方向 ■定位新颖——以市场稀缺业态与目的消费人群特征为思考方向 ■充分考虑市场接受度——符合周边主流消费人群的需求。易推广，市场接受度较高的定位方向 ■物业运营的可持续发展——尽量完善物业类型的内在运营体系，对商业业态合理化布局，保证物业的可持续发展 ■物业的高度去化——保证物业体系完整与商业运营稳定，才能显现物业的商业价值，才能市场接受度高，才能高度去化。 思考原则 ■商业为主，住宅为辅 ■避其锋芒，自我体系完整 避开“东塘商圈”与“红星”商圈，通过规划与业态，完整自我运营体系。 ■立足客群（1公里人群），眼界放宽 第三十五页，共五十七页。 SWOT分析 规划设想 ■商业双首层设计 由于地势的原因，洞井路与木莲路交汇处采用双首层设计，大型生活超 市设在负一层。 ■商业与住宅分区 商业区与住宅区进行分隔，可以有效提升项目整体品质和居住舒适度。 ■有效利用住宅客流 项目设两个入口，主入口设在洞井路。洞井路与木莲路交汇处规划小型广 场。规划设计要有效利用住宅客流，提升商业人气。 项目定位 第三十六页，共五十七页。 湖南省首席中青年时尚基地 物业发展方向一 项目定位 先驰投资建议把项目打造成 集大型超市、中青百货、影城、主题餐厅、休闲娱乐、动漫数码、青年公寓为一体城市个性综合体 第三十七页，共五十七页。 物业发展方向一 项目定位 案名 园康·青年城 关键词：个性的、时尚的、动感十足的、创意的、潮的…… 第三十八页，共五十七页。 物业发展方向一 项目定位 110米 110米 170米 ■住宅 ■酒店、公寓 临街为两层商业 C2R2公寓裙楼为5层 C2公寓、酒店裙楼为4层 深绿色虚线为内街 第三十九页，共五十七页。 项目定位 物业方向一 业态定位C2R2 楼层 业态 负一楼 生活超市 一楼 化妆品、护肤品、皮具、鞋类 二楼 休闲女装、男装 三楼 运动女装、男装 四楼 音像、书藉、电子数码 五楼 影城 内街 品牌服饰及小吃店（大嘴巴、避风塘）、个性饰品 街铺 社区生活配套业态：银行、干洗、士多店、美发、鲜果铺 第四十页，共五十七页。 中国地产营销实战军团！ 第一页，共五十七页。 谨呈：园康置业投资有限公司 红星佳园项目 定位与发展策略报告 （2011-5-29） 第二页，共五十七页。 市场分析 项目分析 项目开发难点 地块指标分析 第四部分 项目定位 项目开发策略建议 报告提纲 总结 第一部分 第二部分 第六部分 第三部分 第七部分 第五部分 第三页，共五十七页。 PART 1 第一部分 地块指标分析 第四页，共五十七页。 ■项目特定开发条件 纲要 ■地块现状 ■项目规划指标 第五页，共五十七页。 地块指标分析 1.1 项目规划指标 用地使用性质 C2;C2R2 可兼容使用性质 净用地面积 C2：8613㎡; C2R2：26508㎡ 容积率 ≦C2：6.3; C2R2：4.5 建筑密度 ≦C2：37﹪; C2R2：30﹪ 绿地率 ≧25﹪; C2R2：38﹪ 建筑高度控制 ≦100M 广场面积 规划可建建筑面积为173547.9㎡,其中商业96012㎡,住宅77535.9㎡。 第六页，共五十七页。 地块指标分析 1.2 地块现状 地块地