深圳社区裙楼商业策划方案.pptVIP

项目商业环境分析总结 商圈内竞争，需要寻求差异化 布吉沃尔玛商圈是以商业面积达5.4万平方米的沃尔玛购物中心为核心，布吉东大街、桂芳园商业广场以及万家福、乐安居等社区型底商为补充商业。 大芬村已经形成了以油画生产、交易一条龙的产业格局。吸引着国际国内各地客商，商贸经济十分活跃。 商圈内业态种类齐全，商业交易非常兴旺，尤其以日常用品零售类业态竞争激烈。社区型底商的生存空间受到综合型商业威胁 第二十六页，共七十四页。 PART3：项目本体分析及商业定位建议 第二十七页，共七十四页。 项目本体分析 从整体的建筑形式来看，项目为商住结构，底层商业外立面较为简洁，临街面宽，展示性好。 深惠路主干道旁，交通畅达。 毗邻建设中地铁3号线大芬站，地铁口商业，起到吸附人流作用。 第二十八页，共七十四页。 项目SWOT分析 S-优势 O-机会 W-劣势 T-挑战 位于布吉沃尔玛商圈内，商业位置良好。 项目四周成熟社区林立，居住人口众多。 罕有双首层商业，有前广场，建筑立面时尚。 商业广场外有人行天桥，形成商业互动。 与大芬村毗邻，区位市场商业知名度高。 32层百米标高双塔楼地标建筑，认知性好。 村屋与白领社区并存，整体环境杂乱。 左右均旁邻破旧宿舍/厂房，形象档次差。 商业配套的车位严重不足。 项目商业部分面市5年，经营形象不佳，会给入市销售带来负面影响。 其产品形象在市场上已形成印象，要改变难度大。 地铁大芬站离项目距离较近，深惠路改造 如火如荼，今年底都将完工，这是项目商业树立地铁物业、便利生活等商业形象值得宣传利用的利好信息。 今年“国十条”等针对住宅物业的调控政策出台，使投资住宅产品的资金被迫出逃，寻求出入，必将部分流入商业物业领域，给本项目推售提供了先机宽松环境。 2011年大运在即，寻找项目的可乘之机。 村屋与白领社区并存，整体环境杂乱。 左右均旁邻破旧宿舍/厂房，形象档次差。 商业配套的车位严重不足。 项目商业部分面市5年，经营形象不佳，会给入市销售带来负面影响。 其产品形象在市场上已形成印象，要改变难度大。 第二十九页，共七十四页。 SWOT战略矩阵 战略矩阵 优势（strength） 劣势（Whreat） 机会（opportunity) 凭借优势,抢占机会 利用机会,克服劣势 1、片区居住环境成熟，在区域内挖掘目标客群，销售成交率高。 2、打好地铁商业、大芬油画产业的牌。 3、利用好沃尔玛商圈所带来的区域内外客流。 4、利用好文化产业（油画）和体育产业（大运）给片区带来的利好因素。 1、加大对地铁物业的宣传，通过宣传展示等方法让客群对项目商业价值的深入了解。2、突出沃尔玛商圈和市政道路交通改善的利好，强化本案独有的时代商业感。 3、塑造商业物管新形象，弱化经营形象的负面印象。 威胁（Teakness） 发挥优势，转化威胁 减少劣势，避免威胁 1、准确选择差异化业态，结合利好消息乘势而为，快推快销，以快避险。 2、运用包装和宣传引导，突出项目建筑的优势丰富差异化的市场形象。 对项目商业建筑外观进行整改，如广场、门头、墙体广告牌、玻璃等，给市场焕然一新的感觉，提升项目自身形象档次，吸引客群目光。 第三十页，共七十四页。 项目商业定位 从经济指标看，本项目属于邻里型购物中心；从商圈人口上看，本项目具备打造社区型购物中心的条件。 类别说明 邻里型 社区型 区域性 城市中心 商业面积（㎡） 2万 2-5万 6-10万 10万以上 商圈半径（公里） 1～2 3～5 10～20 30～40 时间距离（分） 3～5 5～8 10～15 20～30 商圈人口（万人） 1～2 5～10 50～100 200以上 停车场容量（辆） 300以下 300～500 500～1000 1000以上 一般商店组合规律 超级市场 百货/超市1家 百货店1家 百货店1-2家 专业商店 专业商店 综合超市1家 综合超市1-2家 综合店 饮食娱乐 各类次主力店1-3家 各类次主力店2-6家 药店 生活配套 服装店 服装店 洗衣店 其他 饮食娱乐 饮食娱乐 其他 —— 其他 其他 第三十一页，共七十四页。 社区商业的定义 社区商业是指：能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般应控制在3万平米以内。 按社区规模指标来划分，可分为： 1、小型社区：人口规模：300-700户；人均商业面积：0.6㎡/人以下。 2、中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积：0.6㎡-0.8㎡/人； 3、大型社区：人口规模：1-1.5万户；人均商业面积：0.