商业项目的市场定位与营销策略概述.pptVIP

参考商业经营模式－－龙珠百货 第十八页，共五十一页。 参考商业经营模式－－桃源路服饰街 第十九页，共五十一页。 百货商场 －－ 规模与档次有限、国际品牌欠缺。 －－ 参与性、体验度不足，无法满足购物的乐趣。 服饰街 －－ 自发形成，缺少统一管理和业态互补。 －－ 经营商品鱼龙混杂、欠缺档次感和独特个性。 －－ 店面有限，人为炒作导致租金日益增高，商家有苦难言。 第二十页，共五十一页。 思考： 宁海商业整体呈现“星星点灯”的格局。 规模小、分布散乱、经营模式单一、国际化品牌欠缺是其主要弊端。 落后的商业现状与不断提升的消费能力形成极大的反差， 商业发展无论是从业态及内容上都存在较大的市场空间。 第二十一页，共五十一页。 小结： 通过市场分析，根据以往经验判断，宁海的商铺销售与经营存在矛盾－－商业经营空间巨大而投资购买客户减少。 如何解决上述矛盾？我方认为可以通过先期招商提供带租约销售，同时切分大板块、降低商铺面积、控制总价从而拓宽客源、加快销售进度。 关键词：板块切分、带租销售 第二十二页，共五十一页。 三、消费研究 (购房特征 ＆商业消费) 第二十三页，共五十一页。 本地政府官员 企事业单位公务员 私营企业主、各大中型企业管理人员 邮政、电信、教师等行业内的中高收入者 周边乡镇进城定居的人员 商贸行业的经营户 宁海主力购房群体构成： 置业目的: 改善现有居住环境 长辈养老 子女结婚 进城定居 长期投资 商业扩大经营 购房特征 第二十四页，共五十一页。 他们需要－－－ 靠近市中心繁华区域 交通便利、生活便捷 齐全的市政配套和商业服务设施 可以承受的总价范围 合理、舒适、功能完善的户型设计 代表城市化生活的时尚元素 优异的商业经营环境、充裕的人气 置业需求特征 第二十五页，共五十一页。 消费行为普遍带有随意性和从众心理。 品牌消费意识淡薄，导致无定向消费场所。 日常生活购物在市中心百货商厦和商业街集中区域一次性完成。 高层次群体选择在杭州、宁波等大中型城市完成高档商品的购买和消费。 对电器、家居、服饰等生活用品的需求较为强烈。 餐饮、娱乐消费比重日益增加。 商业消费 日常消费特征分析： 第二十六页，共五十一页。 高端消费－－商业模式的滞后导致高档消费客层外流 本地消费？ 在生活水平提高的同时对于消费提出了更高的要求 宁波 杭州 本地消费群体的流失 第二十七页，共五十一页。 思考： 宁海的日常购物消费能量巨大， 且中高档消费需求也蕴含潜力。 我们的商铺能不能把这些需求进行有机融合， 打造一个面向中高档群体、满足日常生活需求、符合集中性购物特征的商业广场。 第二十八页，共五十一页。 小结： 综上所述，我们认为宁海购买住宅主力群体的部分需求特征，完全可以通过本案商业部分的规划设计给予满足。同时，宁海的主力消费群体也极为需要一个能够满足他们城市化生活购物的集中性场所。 关键词：城市生活购物广场 第二十九页，共五十一页。 四、项目定位 (总体定位 ＆商业分区定位) 第三十页，共五十一页。 阅读项目 关键词：体现价值/树立口碑 市场分析 关键词：板块切分/带租销售 消费研究 关键词：城市生活购物广场 宁海首个以品牌超市为龙头、带租约出售的城市生活购物广场 分析 验证 总体定位 第三十一页，共五十一页。 以品牌超市为龙头，迎合了城市里大部分居民消费能力。又是聚集人 气，营造商业氛围的最佳途径。同样，通过品牌超市的招商引入，项 目的整体形象得以树立，其他商铺的商业价值得以提升。 这里将主要提供中高档次的商业业态和商品品牌，完全满足城市化生活 和购物的需求。同时蕴含超市、店中店、主题市场等商业形态，呈现集 中式购物广场的商业模式特征。 将大板块切分为小面积商铺，通过招商带租约出售是解决商业销售和经 营矛盾的最佳办法。 定位诠释： 第三十二页，共五十一页。 商业分区定位 一层商业分区定位 色块 面积与层高 商业主题 商业形态 经营商业业态 　 层高6米，面积约6500M2 精品商业街区 店中店 内部为精品服饰专卖、影像制品、箱包等专卖店，沿街为肯德基、一茶一座等特色休闲餐饮。 第三十三页，共五十一页。 二层商业分区定位 色块 面积与层高 商业主题 商业形态 经营商业业态 　 层高3米，面积约6500M2 主题大卖场 专业市场 手机、电脑、或家居家纺用品第 第三十四页，共五十一页。 三层商业分区定位 色