合肥市住宅商品房价格空间分布特征研究.docxVIP

? ? 合肥市住宅商品房价格空间分布特征研究 ? ? 孙 宁，王 倩 （贵州师范大学 地理与环境科学学院，贵州 贵阳 550001） Summary：合肥市“十二五”规划纲要提出，要把合肥市建设成为在国内有较大影响力的区域性特大城市[1]，房地产业是国民经济发展的支柱产业，稳定发展的房地产业有助于推动合肥市国民经济持续健康发展。选择合肥市主城区住宅商品房作为研究对象，利用地统计分析法，采用Ordinary Kriging技术探究了合肥市商品房价格空间分布特征，绘制出房价分布等值线图，对合肥市住宅商品房价格空间分布特征及其影响因素进行了分析。 Keys：商品房价格；空间分布；Ordinary Kriging；合肥市 F293.20：A：1673-260X（2015）03-0062-03 1 引言 改革开放以来，随着我国市场经济的不断发展，房地产业也呈现出高速发展的态势。由于城市化进程的逐步推进和住房制度改革的深入，房地产业已经成为国民经济重要的产业部门，对社会经济的影响日益突出。近年来，房地产价格不断增长且全国涨幅超过100%，使得大部分百姓对商品房望而却步。[1]国家陆续出台相关政策法规以期抑制快速增长的房价，促进房地产市场健康蓬勃发展。 2003年合肥市区商品住宅价格均价为2341元，2012年商品住宅价格均价约为6200元，涨幅超过全国平均水平。近几年，合肥市出现众多新楼盘和转让二手房，房地产投资旺盛，房价上涨过快。2011年合肥市出台了省六条，在2010年调整住房贷款利率和契税等政策的基础上，于2013年3月11日实行住房限购，以促进合肥房地产市场规范健康发展。本文以合肥市商品房为研究对象，综合运用GIS中的地统计方法，探讨房价空间分布特征，希望能对居民购房、政府制定相关法规政策、开发商确定房地产项目选址等提供参考依据。 2 数据和研究方法 2.1 研究区域的选择 合肥市是安徽省的省会城市，皖江工业带、合肥经济圈的重要城市，发展后劲十足。到2012年初，合肥市城市建成区面积扩大到310平方公里，城区人口突破310万[1]。铁路、高速公路、航空、水运立体化交通格局初步形成。市政基础设施不断完善，城市环境大为改善，为房地产行业的发展提供了良好的环境。 随着合肥市“141”城市空间发展战略的的出台，合肥市的区划范围在不断向市区外围扩大，现在的合肥市主要由九个区三个县组成（本文研究范围没有包括2011年划入合肥市的巢湖市）。2013年合肥市“十二五”规划提出，合肥市将实现由“141”城区空间战略到“1331”市域空间战略升级，构建“1331”市域空间发展新格局，优化提升主城区，把合肥建设成为具有国际影响力的长三角第四极和生态宜居的大湖名城[1]。本文的商品房价格空间分布特征研究所选择的空间范围是合肥市的四个主要城区，分别是：蜀山区、庐阳区、瑶海区、包河区。其中，经济开发区、政务区包括在蜀山区内；滨湖新区包括在包河区内；新站区包括在瑶海区内。 2.2 数据来源和处理 目前，合肥房地产交易市场上，住宅商品房是主要交易类型，主要包括新建商品房、二手房（存量房）等。住宅商品房是房地产中的主要房产类型，其数量众多，存量和增量都很大，而且空间分布范围广泛，所以本文选择交易量较大的商品房作为研究对象。用于分析的样本数据来自合肥房地产交易网、合肥搜房网、安客居网和万家房产，总共收集整理的样本数据为2011年到2014年4月的商品房楼盘，共计237个。作为合肥市住宅商品房价格空间分布特征研究的样本数据。在ArcGIS中建立了点数据图层，价格属性为楼盘的销售均价。 随着时间的发展，受物价和通货膨胀的影响，住宅商品房的价格可能会发生变化，因此需要对收集到的楼盘销售均价进行市场状况调整，主要使用价格指数法对销售均价进行调整[2]-[5]。本文主要使用定基价格指数，以2014年4月新建商品住宅定基价格指数为基准，将收集到的全部楼盘价格调整至2014年4月。 2.3 地统计研究方法 地统计（geostatistics）又称为地质统计学，Lancaster大学空间统计学研究组Diggle教授将其定义为：“用于一个离散位置集上观察数据的模型和方法，以便是观察值zi是作为一个底层连续的空间现象F（x，y）在一定空间区域A内相应采集位置（xi，yi）的值的直接度量，或者与其统计相关。”该定义揭示了地统计学是关注连续空间现象分析的理论，它是空间统计学（spatial statistics）的重要组成部分。它是针对空间场模型研究其中的空间相关，并以其为基础进行空间预测的理论[6]。 本次利用ArcGIS10.0中的Geostatistical Analyst模块来进行房价的空间分布分析。 2.3.1 研究数据的统计分析 地统计是以区域化变量为基础，借助变异函数