森林半岛项目商业部分定位报告.pptVIP

商业部分SWOT分析 SWOT 优势 Strength 地块周边未来交通便利，松树坦路和西环路可直接连通高速； 项目周边规划有高档住宅，未来周边可行成高端客户聚集区域，为项目提供客户支撑； 劣势 Weak 机会 Opportunity 项目位置较偏，辐射力有限； 距南湖路主干道还有约40米距离，入口不醒目； 周边商业氛围不浓、该区域人口只有1.96万、人口有限，现有商业档次较低并趋于饱和； 周边高档小区建设需一定时间，2—3年内周边高端消费群体无法形成； 随着政府对南湾湖景区的开发，旅游人数不断增加，将会部分带动本项目商业； 南湖路商业设施的开发，将提升周边形象和商业氛围； 项目商业部分以高端住宅为依拖，有利于吸引高端客户，也有利于打造一个高端餐饮、休闲集中的区域； 南湖路原有商铺的拆迁将在短期内造成周边商铺的供应紧张； 威胁 Threaten 南湖大道临街商业改造重建，对项目商业冲击较大； 周边规划高档小区临街商业与本项目产生竟争； SWOT 第三十页，共四十四页。 六 项目定位建议 第三十一页，共四十四页。 * 建业商业经营管理公司 建业商业经营管理公司 信阳森林半岛项目商业部分 调研定位报告 谨呈：信阳建业天明住宅建设有限公司 [2006] SY11 * 第一页，共四十四页。 项目SWOT分析 城市宏观市场环境分析 项目定位建议 项目地块及周边环境分析 商业市场环境分析 目 录 拟定业态专业人士访谈 第二页，共四十四页。 一 城市宏观市场环境分析 第三页，共四十四页。 信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖北接壤，素有“三省通衢”之称，是南北经济文化交流的重要通道。辖4区（浉河、平桥、羊山、南湾）8县，总面积18915平方公里，总人口780万。市区面积43.2平方公里，市辖区人口216.1万，市区人口43.67万。 城市结构 城市背景 地理状况 交通状况 信阳 信阳交通便利，南距武汉214公里左右，距郑州302公里。京广、京九铁路及宁西铁路和国道106、107、312及京珠高速公路、西合高速公路纵横交错，是河南省重要的交通枢纽和连接东西部的主要通道。由于距武汉较近，根据2006武汉城市圈布局蓝图，2010年武汉城市圈将把信阳纳为其城市圈范围。 信阳 郑州 武汉 踞武汉214km 踞郑州302km 第四页，共四十四页。 城市背景 城市总体规划 浉河区为信阳市传统的政治、经济、文化中心，以发展商业为主。 平桥区以发展工业为主。 羊山新区将形成新的行政核心 和居住区。 南湾区辖南湾湖，以发展旅游业为主，不属于城市发展方向。 信阳城市主要发展方向为向北、向东扩展，以中心城市为核心，以县城为纽带，以小城镇为依托，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局 。 南湾区 浉河区 平桥区 羊山新区 城市功能分区 未来城市总体布局 南湾区位于市中心向西7公里，总面积190平方公里，总人1.96万人，下辖南湾水库管理局、南湾实验林场、南湾乡、南湾湖旅游发展有限公司、贤山开发办等5个单位，辖区内有国家AAAA级旅游景区—南湾湖旅游风景区。 南湾区基本情况 项目位置 城市中 心区域 北扩 东进 第五页，共四十四页。 人口环境状况-劳动力资源丰富，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济 。  2005年末信阳总人口787.55万人。其中，城镇人口216.10万人，占总人口的27.4%；乡村人口571.45万人，占总人口的72.6%。浉河区为信阳城区人口主要聚集区域，（狮河区非农人口26.37万、平桥区非农人口17.3万）市区人口43.67万。项目所处南湾区常住人口仅1.96万人。 劳动力资源丰富，信阳全市781万人，劳动力资源丰富，是劳务输出大市。并且信阳的很多在外务工者已成就显著，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。 城市背景 项目周边常住人口仅1.96万人；消费人口有限，消费力不足 第六页，共四十四页。 经济环境分析 城市背景 2004年，信阳国民生产总值434.2亿元，位居全省第11位；2005全年生产总值503.4亿元，比上年增长13%，国内生产总值占全省的比重由5.1%变为4.2%。其中，第一产业增加值150.4亿元，增长10.8%，；第二产业增加值193.5亿元，增长16.0％，；第三产业增加值159.5亿元，增长11.8％，三产业占GDP的比重为29.9：38.4：31.7。 2005年全市城镇居民人均可支配收入6784元，比上年增长14.2%。如左图: 第七页，共四十四页。 信阳人均GDP、商品零售额、人均消费支出处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在递增。 信阳 2003 2004 2005 人均GDP 4462 5310 6407 城市背景 信阳2005年人均