海外住房保障与时俱进，中国住房保障博采众长.docxVIP

目录 核心观点 1 摘要 1 海外住房保障体系：制度建设完善，政府与市场相得益彰 1 英国：住房保障制度体系的发源地，以私人企业提供的住房为核心 2 德国：围绕租赁住房，欧洲住房保障的典范 3 瑞典：“社会民主主义模式”福利国家的代表 3 美国：典型的“大市场小政府”特征，运用住房金融工具种类多 4 日本：政府领导，市场主导的保障住房体制 5 新加坡：体系完善的公共组屋政策 5 德国：市场供给为主，政府管控为辅，围绕租赁的住房保障制度 7 历史沿革：住房保障制度历史悠久，逐步市场化 7 保障性住房现状：建设量和存量整体下降、多渠道供给、申请门槛较高 8 金融支持现状：租房货币补贴和住房储蓄制度 10 住房货币补贴：申请门槛高覆盖人群少，影响力趋弱 10 住房储蓄制度：发展成熟，提供低息互助贷款，中国已有试点但发展缓慢 12 租赁制度现状：“租金明镜”下严格的租金管制，完善的租赁权益保障 13 租金管制：稳定市场租金水平，低成本完成住房保障目标 13 租房法律体系：切实保障保护承租人的合法权益，实现租购同权 15 德国保障房制度影响：促进经济发展，稳定租金与房价，减少住房开支 16 宏观影响：政府财政负担较轻，推动社区均衡发展 16 房地产市场影响：房价及房租基本保持平稳，住房自有率处于明显低位 17 微观个人影响：住房开支占比较低，租金收入比长期适中 17 新加坡：政府主导，围绕“居者有其屋”的组屋制度 19 历史沿革：围绕住房自有，从居者有其屋到华厦供精选的住房保障制度 20 组屋现状：政府主导类型丰富，土地资金强制保障，租售准入门槛低 21 保障性住房：组屋以售为主多户型覆盖多层次群体，EC 面向夹心阶层改善需求 21 组屋市场化：从禁租禁售到进入二级市场 23 供给端：强制征地法令的土地保障和中央公积金的资金支持 24 需求端：低门槛、宽覆盖的准入条件和充分的公积金购房补贴 25 新加坡保障房制度影响：形成了以保障房为核心的完善社会保障体系 27 宏观影响：经济增长对房地产依赖度较低，实现社会和谐目标 27 房地产市场影响：市场轨和保障轨分化明显 28 微观个人影响：存量翻新叠加新房设计优化，人居环境持续改善 29 参照海外，我国住房保障将走向何方？ 30 住房保障历史沿革及发展新阶段：加快发展保障性租赁住房 30 发展方向：我国有望建成政府主导，围绕租赁的住房保障体系 32 一、二线城市是我国住房保障供应的主要对象，将建成以保租房为主体的住房保障体系 32 4.2.2 租购同权与租赁型保障房供给相辅相成 35 宏观影响：安居带动乐业，形成高质量发展，多元化社会治理目标可达 39 安居带动乐业，住房保障助力产业升级转型 39 提供社会治理新抓手 40 风险分析 42 图表目录 图表 1： 代表国家住房保障制度比较 1 图表 2： 英国住房保障制度发展阶段 2 图表 3： 瑞典住房保障制度的发展趋势 4 图表 4： 美国不同阶段住房保障制度的目标和惠及人群 5 图表 5： 新加坡HDB 确定的公共组屋建设计划 6 图表 6： 德国住房自有率持续下降，2022 年为 49.5% 7 图表 7： 2021 年德国住房存量达 4166 万套 7 图表 8： 德国住房保障制度历史演进 8 图表 9： 德国住房体系全景图 9 图表 10： 德国保障性住房建设量整体下滑 9 图表 11： 2020 年德国保障性住房存量约 113 万套 9 图表 12： 德国保障性住房建设筹集方式 10 图表 13： 住房全额补贴和住房部分补贴的区别 11 图表 14： 货币补贴覆盖户数及其占比总体呈下降趋势 11 图表 15： 货币补贴覆盖户数集中在较低租金等级 11 图表 16： 住房储蓄银行利率低于商业贷且长期稳定 12 图表 17： 德国住房储蓄模式示意图 12 图表 18： 联邦政府对租金涨幅进行严格控制并不断修正 13 图表 19： “简易租金明镜”和“合格租金明镜”的区别 14 图表 20： 2023 年德国柏林租金评判标准（欧元/平方米） 14 图表 21： 2021 年德国柏林租金评判标准影响区位图 15 图表 22： 典型国家租购权力对比 16 图表 23： 战后德国经济高速发展且失业率持续下降 17 图表 24： 部分OECD 国家住房类社会支出占 GDP 的比重 17 图表 25： 2020 年以来德国实际房价变化率持续下降 17 图表 26： 2022 年德国新建住宅平均租金 11.22 欧元/平方米 17 图表 27： 1970 年至 2022 年德国私人家庭消费支出分布 18 图表