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浅谈如何运用财务杠杆规避房地产企业财务风险 1 从优序融资理论入手 美国经济学家芒格里果肉（1973）提出以债务偿还贷款为基础的新mm理论基于负债利息的扣除，并增加了所得税因素。债务资本越高，越低，综合资本成本越高。公司的价值也在增加。 Bidet et.al (2008) 通过对于英格兰300余家房地产企业有关资本结构的研析, 证明了如果要对开发房产的公司做有关于资本结构的影响因子的数理计量, 依据权衡理论为基础得到的反馈, 更加符合实际。而如果从优序融资理论入手则没有那么精准。每个专家对于财务风险都有自己的认知照收点, 只有博采众长才能思考全面。 邪姝媛 (2011) 与金昌旭 (2012) 等学者本着实现以最微少的财务风险成本做到企业增值最多的财务风险管理目的, 对财务风险系统性与非系统性成因进行分析, 从风险机制、资金流动和财务杠杆方面提出了针对财务风险应对与预警而专门设立的周全而生效的体系。 张蕊 (2014) 与梁珍华 (2014) 则分别证明了相关人员可以通过财务报表显示的数据来进行有关财务风险的数据分析, 依据财务指标的分析对于财务风险做到预警, 并根据具体情况开展相关体系建设。 2 房地产类企业财务杠杆管理水平总体偏高 财务杠杆的利用通常都是使用负债型筹资工具。财务杠杆可分为正负两种, 正财务杠杆促进企业效益的增长, 而负财务杠杆则会阻碍企业发展。财务风险是客观的存在于企业经营过程中的, 负债中的固定利息和优先股的固定股利会发生财务杠杆作用, 同时也是财务风险产生的直接因素。企业要想更好的利用财务杠杆, 就需要把握好最优的资产负债比, 以促进企业利润增长并降低资金成本与财务风险。 从目前官方发布的数据来看, 房地产类企业负债率在2017年中国的均值达到了近乎79%。国内的房地产类运营企业负债率均值已经是连续8年以上超出理论数值50%的标准。目前对于国内房地产类企业中, 多数上市公司对于财务杠杆的控制水平还够不上正常理论水准, 但不同上市房地产企业利用的水平和程度有着较大的差别。国家政策对于房地产的财务杠杆有着重要影响。政策导致资金周转速度减慢, 负债融资成本上升, 导致很多企业开始调整结构, 更科学的降低成本, 向最佳区间靠拢。 3 案例分析 保利房地产集团股份有限企业 (以下简称保利地产) 主要经营房地产开发, 属于房地产行业的龙头企业。 3.1 保利地产资产负债比 由于房地产行业中资产负债比是影响财务杠杆系数的重要因素, 本文选取保利地产2015～2017年披露的财务数据, 对保利的财务杠杆效应进行了深入分析, 具体分析指标见表1。 衡量财务杠杆水平最为直观的指标是资产负债比和产权比, 从表1中可以得知, 保利地产的资产负债比从2015年75.95%到2017年77.28%, 近三年的数据虽然有波动, 但基本维持在75%到78%左右。还反映出保利地产的产权比在三年间一直在2.9倍左右浮动, 这也表明保利地产通过借贷将财务风险的一部分转嫁给债权人并获得潜在利润, 从这一方面来讲, 保利地产的财务杠杆发挥了较好的正效应, 通过债务资本的运营有效的促进了企业发展。从表1的数据来看, 房地产行业在三年的资产负债比一直从77.7%增长到78.3%而后又增长到79.1%, 整体的资产负债比一直在逐年逐步的增长。保利地产三年的资产负债比平均值为76%, 同时期房地产行业的资产负债比平均值为78.37%, 保利地产的资产负债比在行业中处于一个中等偏低的水平, 尽管保利地产的资产负债比表现出小幅度波动, 但财务风险仍不容忽视。 3.2 企业财务风险lhind LeunglungChan (2018) OthmarMLehner (2015) 都承认财务风险是企业必须面对的一个现实问题, 财务风险是客观存在的。 3.2.1 筹资风险分析 WangYumeiLiuDandan (2011) 对于筹资风险的定义是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润 (股东收益) 的可变性, 所以筹资风险又叫财务风险。本文选取了表2中的指标来对筹资风险进行分析。 从表2数据中可以看出, 保利的流动比在1.7左右, 速动比在0.5左右。相对于理论值, 保利的流动比与速动比都低于理论值。保利的现金比在16.90%～18.73%浮动。这表明保利地产对于到期偿债的能力控制不足, 而流动资产比控制不佳, 会影响企业势整体的发展速度。三年的筹资、经营、投资活动的现金流量净额, 表明了保利大幅利用筹资来维持现金流的平衡, 使得筹资风险对企业的影响一直影响深远。所以总体来看保利大量依靠筹资来平衡现金流, 对于资产结构的控制不足, 所以保利还是具有较大的筹资风险。 3.2.2 保利地产整体生产率分析 保利地产的盈利能力较为突出, 其特有的规模经